ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Erfurt, Thüringen

Das Versteigerungsobjekt Magdeburger Allee 125 befindet sich im Stadtteil Ilversgehofen, einem traditionsreichen Arbeiter- und Gründerzeitquartier im Erfurter Norden. Die Liegenschaft umfasst zwei Flurstücke mit einer Gesamtgröße von 424 m², wovon 46 m² auf eine straßenseitige Verkehrsfläche und 378 m² auf die bebaute Gebäude- und Freifläche entfallen. Das Hauptgebäude wurde um 1880 in Massiv- und Fachwerkbauweise errichtet und besteht aus einem zweigeschossigen, unterkellerten Vorderhaus mit ausgebautem Satteldach. Es bietet im Erdgeschoss eine Ladeneinheit mit ca. 45,00 m² Nutzfläche sowie im Ober- und Dachgeschoss eine Maisonettewohnung mit ca. 110,00 m² Wohnfläche. Auf dem hinteren Grundstücksteil befindet sich ein um 1924 errichtetes bzw. erweitertes, zweigeschossiges Hinterhaus mit Flachdach und ca. 73,00 m² Nutzfläche, an das sich ein Garten mit überdachtem Freisitz anschließt. Der bauliche Zustand des Vorderhauses ist befriedigend, jedoch nach Sanierungsmaßnahmen in den 1990er Jahren wieder renovierungs- und modernisierungsbedürftig. Insbesondere Wand- und Bodenbeläge, Sanitäreinrichtungen sowie energetische Dämmmaßnahmen an Keller- und oberster Geschossdecke stehen an. Das Hinterhaus befindet sich in einem unfertigen Ausbauzustand mit erhöhtem Renovierungsbedarf; zudem ist die baurechtliche Zulässigkeit einer reinen Wohnnutzung für diesen Gebäudeteil ungeklärt. Auf dem Grundstück und in den Gebäuden verbleiben Hausrat und Reifen, die zu beräumen sind. Die Beheizung erfolgt getrennt über Gasthermen, wobei das Hinterhaus über das Vorderhaus mitversorgt wird. Rechtlich und planungsrechtlich liegt das Objekt im Mischgebiet sowie im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung und des einfachen Bebauungsplans ILV 696. Das Baulastenverzeichnis weist keine Eintragungen auf, und es bestehen zum Stichtag keine Mietverhältnisse. Als nachteilig erweisen sich die fehlende Befahrbarkeit des Grundstücks, das Fehlen eigener Stellplätze sowie Immissionen durch die vor dem Haus verlaufende Straßenbahnlinie. Der Gutachter hat den Verkehrswert zum Stichtag 18.02.2025 methodisch rein aus dem Ertragswert auf 385.000,00 € festgesetzt, wobei pauschale Instandsetzungsabschläge von insgesamt 75.700,00 € einflossen. Im Ergebnis stellt das Wohn- und Geschäftshaus eine interessante Opportunität für Investoren dar, die bereit sind, das Sanierungspotenzial im aufstrebenden Erfurter Norden zu heben. Eine Eignung als reines Renditeobjekt ist nur bei vorsichtiger Kalkulation der Gewerbemiete und zügiger Sanierung gegeben, während Eigennutzer von der Synergie aus Laden und Wohnen profitieren können.