ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Eschenburg, Hessen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnhaus mit Scheune und Nebengebäude auf einem 351 m² großen Grundstück in 35713 Eschenburg-Simmersbach, Biedenkopfer Straße 46 (Gemarkung Simmersbach, Flur 2, Flurstück 11). Die Wohnfläche des zweigeschossigen, teilweise unterkellerten Wohnhauses umfasst ca. 111,00 m², ergänzt durch eine Nutzfläche im Nebengebäude von rund 20,00 m². Das genaue Baujahr ist nicht bekannt (vermutlich vor 1900). Die Lage im Ortskern bietet eine grundlegende Nahversorgung vor Ort sowie erweiterte Infrastruktur im rund 6 km entfernten Hauptort Eibelshausen bzw. im ca. 13 km entfernten Dillenburg. Das Wohnhaus ist in kombinierter Fachwerk- und Massivbauweise errichtet. Der Bau- und Unterhaltungszustand wird als normal bis mäßig mit deutlichem Unterhaltungsstau eingestuft. Zu den festgestellten Mängeln gehören eine erneuerungsbedürftige Kunstschiefer-Dacheindeckung (Verdacht auf Asbestbelastung), schadhafte Dachentwässerung, eine verschlissene Hauseingangstür sowie vernachlässigte Außenanlagen. Eine Innenbesichtigung konnte nicht durchgeführt werden, sodass die technische Gebäudeausstattung und der Zustand der Innenräume ungeprüft blieben. In Abteilung II des Grundbuchs sowie im Baulastenverzeichnis sind keine wertbeeinflussenden Eintragungen verzeichnet. Der Gutachter berücksichtigte im Sachwertverfahren einen pauschalen Marktanpassungsabschlag von 6.000 € sowie besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale in Höhe von insgesamt -49.900 € (-10.000 € Unterhaltungsstau, -39.900 € unterstellte Modernisierungen). Der finale Verkehrswert wurde unter Gewichtung von Sachwert (56.300 €) und Ertragswert (50.300 €) auf 55.000 € festgesetzt. Für Kapitalanleger und Eigennutzer bietet das Objekt durch das niedrige Verkehrswertniveau einen günstigen Einstieg, erfordert jedoch eine fundierte Nachkalkulation der umfassenden Modernisierungs- und Instandsetzungskosten vor Gebotsabgabe.