ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Eschwege, Hessen

Das Bewertungsobjekt liegt in zentraler Lage der mittelgroßen Stadt Eschwege, unmittelbar südlich parallel zur Fußgängerzone (Hinter den Scheuern 2). Das 515 m² große, fast quadratische Grundstück ist mit einem um 1900 errichteten, dreigeschossigen und teilunterkellerten Wohn- und Geschäftshaus bebaut, das ehemals als Gaststätte mit Fremdenzimmern genutzt wurde. Zum Anwesen gehören zudem ein ca. 54 m² großer Schuppen sowie eine teilweise Hofüberdachung (ca. 40 m²). Die Wohnfläche des Hauptgebäudes wird mit ca. 315 m² angegeben. Das Objekt steht derzeit leer und weist keine aktive Nutzung auf (Gutachten S. 6). Aufgrund der Verweigerung des Zutritts durch den Insolvenzverwalter konnte der Sachverständige lediglich eine Außenbesichtigung durchführen (Gutachten S. 3). Von außen erkennbar sind mäßige bauliche und energetische Zustände, die nicht den heutigen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) entsprechen. Die Holzfenster sind über 30 Jahre alt, und am Dach sowie an der Fassade sind Schäden wie verschlissene Ziegel und Farbablösungen sichtbar. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wird auf nur noch 10 Jahre geschätzt (Gutachten S. 7). Um das Gebäude wieder einer dauerhaften Wohnnutzung zuzuführen, ist eine vollständige Entkernung und Kernsanierung erforderlich, deren Kosten den Sachwert des Bestands jedoch deutlich übersteigen (Gutachten S. 6). Unter den rechtlichen und verfahrensspezifischen Bedingungen ist besonders der wegen der fehlenden Innenbesichtigung vorgenommene Sicherheitsabschlag von 10 % auf den vorläufigen Gebäudesachwert (-11.525,84 €) hervorzuheben (Gutachten S. 9). Der amtliche Verkehrswert wurde zum Stichtag 08.10.2025 auf 119.000 € festgesetzt, wobei primär das Ertragswertverfahren herangezogen wurde (Ertragswert: 119.000 €, Sachwert: 122.000 €). Für Bieter ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswertes vorab an die Gerichtskasse zu leisten (Bekanntmachung S. 1). Fazit: Das Objekt stellt aufgrund der unklaren Innenverhältnisse und des enormen Sanierungsbedarfs eine hochspekulative Investition dar. Es eignet sich ausschließlich für erfahrene Investoren, die das Risiko einer Kernsanierung kalkulieren können.