TeilungsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Frankfurt am Main, Hessen

Dieses beidseitig angebaute, vier- bis fünfgeschossige Wohn- und Geschäftshaus mit zusätzlichem Hintergebäude befindet sich in einer erstklassigen und hochfrequentierten Geschäftslage direkt an der bekannten Einkaufsstraße Leipziger Straße im beliebten Frankfurter Stadtteil Bockenheim (Leipziger Straße 4). Das Grundstück umfasst eine Gesamtfläche von 634 m² und zeichnet sich durch eine hervorragende Infrastruktur aus, wobei die U-Bahn-Station Bockenheimer Warte nur ca. 150 Meter entfernt liegt. Der gerichtlich festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 3.300.000 Euro, welcher im sachverständigen Ertragswertverfahren ermittelt wurde. Das Vorderhaus (Baujahr ca. 1959) beherbergt eine gut frequentierte Apotheke im Erdgeschoss, zwei etablierte Arztpraxen im ersten und zweiten Obergeschoss sowie sechs Wohneinheiten in den oberen Etagen. Der bauliche Zustand des Vorderhauses ist als altersgemäß und durchschnittlich zu bewerten, wenngleich punktuelle Instandhaltungsrückstände sowie Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss vorliegen. Das rückwärtige Hinterhaus (Wiederaufbau ca. 1950) wird im Erdgeschoss als Gaststätte mit Biergarten genutzt. Das Obergeschoss des Hinterhauses ist jedoch seit einem schweren Brandschaden im Jahr 2019 vollständig unnutzbar und erfordert eine umfassende, sehr kostenintensive Kernsanierung. Zu den wesentlichen rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken des Objekts gehört ein im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht zugunsten einer 71-jährigen Person, welches den wirtschaftlichen Wert des Objekts rechnerisch um rund 181.000 Euro mindert. Des Weiteren ist die gastronomische Nutzung des Kellergeschosses im Hinterhaus baurechtlich derzeit nicht genehmigt, was zukünftige behördliche Auflagen oder Nutzungsuntersagungen nach sich ziehen könnte. Da zudem nicht alle Einheiten im Rahmen der Wertermittlung von innen besichtigt werden konnten, besteht für potenzielle Bieter ein erhöhtes Kalkulationsrisiko bezüglich des tatsächlichen Renovierungsaufwands im Innenbereich. Zusammenfassend eignet sich dieses Objekt ideal für erfahrene Projektentwickler und kapitalstarke Bestandshalter, die in der Lage sind, die baurechtlichen und sanierungstechnischen Herausforderungen erfolgreich zu bewältigen. Ein Erwerb im Versteigerungstermin sollte deutlich unter dem Verkehrswert angesetzt werden, um eine angemessene Risikoprämie und Puffer für die anstehenden Investitionen zu gewährleisten.