KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Wohn-/Geschäftshaus · + 1 Nebenraum, + 1 Stellplatz · Bj. 1990 · Unklar

Zur Versteigerung steht eine 135 m² große Eigentumswohnung (Sondereigentum Nr. 3 im Obergeschoss) nebst Sondernutzungsrechten an zwei Kfz-Stellplätzen und einem Kellerraum in einem Wohn- und Geschäftshaus in 63571 Gelnhausen. Das Gebäude wurde ca. 1990 in Massivbauweise auf einem 1.045 m² großen Grundstück (142,910/1.000.000 Miteigentumsanteil) errichtet. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 230.000,00 € und wurde primär über das Ertragswertverfahren ermittelt. Eine Innenbesichtigung fand nicht statt; die Bewertung erfolgte nach äußerem Anschein und Gläubigerfotos unter Vornahme eines Sicherheitsabschlags von rund 10 % (25.000,00 €). Der Versteigerungstermin ist für den 26.11.2026 vor dem Amtsgericht Gelnhausen anberaumt.

Biet-Score

Vorsicht · 43 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich für risikobereite Kapitalanleger sowie Eigennutzer, die das Potenzial einer großzügigen 135-m²-Wohnung in verkehrsgünstiger Lage von Gelnhausen nutzen wollen. Da keine Innenbesichtigung möglich war, sind zwingend ausreichende Liquiditätsreserven für eventuelle Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen einzuplanen. Bei der Gebotskalkulation sollte zudem berücksichtigt werden, dass über das Hausgeld und die WEG-Rücklagen keine verlässlichen Auskünfte vorliegen.

Chancen

6

Großzügiges Flächenangebot von rund 135 m² Wohnfläche mit zweckmäßigem Grundriss im Obergeschoss.

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Gegenstand des Zwangsversteigerungsverfahrens ist das Sondereigentum Nr. 3 an einer im Obergeschoss gelegenen Eigentumswohnung nebst Sondernutzungsrechten an zwei Pkw-Stellplätzen und einem Kellerraum in der Straße Zum Taubengarten 54 in 63571 Gelnhausen. Das Grundstück Flurstück 432 (Flur 12) umfasst eine Gesamtfläche von 1.045 m², auf die ein Miteigentumsanteil von 142,910/1.000.000 entfällt (rechnerisch ca. 149,34 m² anteilige Grundstücksfläche). Die Lage in der Kernstadt zeichnet sich durch eine sehr gute Verkehrsanbindung aus, insbesondere durch die Nähe zur Autobahn A 66 (ca. 1 km) sowie eine gut ausgebaute lokale Infrastruktur für die Grundversorgung. Das Wohn- und Geschäftsanwesen wurde circa 1990 in konventioneller Massivbauweise errichtet. Die Wohneinheit bietet gemäß überschlägiger Berechnung aus den Bauakten eine Wohnfläche von rund 135 m² mit zweckmäßiger Raumaufteilung und Balkon. Das Gebäude verfügt über eine Erdgas-Zentralheizung mit Warmwasserbereitung sowie isolierverglaste Kunststofffenster mit Rollläden. Der bauliche Zustand im Gemeinschaftseigentum weist an der Fassade und an der Zugangstreppe sichtbare Überarbeitungsbedarfe auf. Da der Gutachter keinen Zutritt zum Gebäude und zur Wohnung erhielt, basiert die Zustandsbeschreibung des Innenbereichs im Wesentlichen auf Unterlagen und Gläubigerfotos. Im Grundbuch von Gelnhausen (Blatt 5911) sind in Abteilung II abgesehen vom Versteigerungsvermerk keine wertmindernden Dauerlasten wie Wohnrechte oder Nießbrauch eingetragen. Im Baulastenverzeichnis ist eine Zu- und Durchfahrtsbaulast (Feuerwehrfreihaltung) zugunsten eines Nachbarflurstücks verzeichnet, die jedoch nach sachverständiger Würdigung den Verkehrswert nicht wesentlich beeinträchtigt. Altlasten und Denkmalschutz sind nicht verzeichnet. Zu den tatsächlichen Miet- und Bewirtschaftungsverhältnissen sowie zur Instandhaltungsrücklage der WEG liegen keine Daten vor. Der Verkehrswert wurde zum Wertermittlungsstichtag 21.05.2025 auf 230.000,00 € festgesetzt. Er basiert auf dem Ertragswertverfahren (vorläufiger marktangepasster Ertragswert 257.429,00 €) unter Abzug von 25.000,00 € für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale und Sicherheitsabschläge aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung. Für Investoren bietet das Objekt eine interessante Einstiegsmöglichkeit, erfordert jedoch eine angemessene Risikovorsorge für nicht einsehbare Bauschäden und WEG-Verbindlichkeiten.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

siehe Gutachten

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Verkehrswertgutachten aus Mai 2025 mit Wertermittlungsstichtag 21.05.2025 liegt vor. Wesentliche Lücke ist der fehlende Innenzutritt sowie fehlende Auskünfte zur WEG-Verwaltung und Belegung.
Nur Außenbesichtigung möglich gewesen; Innenbereich wurde ausschließlich anhand von Gläubigerfotos und Bauakten beurteilt.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben23 von 28 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0081 K 0032/2024
Amtsgericht: Gelnhausen
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger): Sparkasse Hanau (Sparkasse)Tel. 06181 298-2193Am Markt 1, 63450 HanauAngabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 26.11.2026 · 13:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Wohn-/Geschäftshaus · + 1 Nebenraum, + 1 Stellplatz
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1990

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 230.000 €
Wohnfläche: 135 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 142.910/1.000.000
Anteilige Grundstücksfläche: 149,34 m²
Bodenrichtwert: 275 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 41.069 €149,34 m² × 275 €/m² · MEA 14,291 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Zum Taubengarten
Hausnummer: 54
PLZ: 63571
Ort: Gelnhausen
Stadtteil: Kernstadt

Weitere Angaben aus dem Gutachten23 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 1 Angabe

Instandhaltungsrücklage

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt1.704 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 135 m² Wohnfläche · Baujahr 1990 · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

	Üblicher Marktpreis · Gelnhausen	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	2.732 €/m²typischer Wert	2.101 €/m²Median · 9 Fälle
Spanne	1.993 – 3.586 €/m²	2.065 – 2.453 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-38 % unter dem typischen Wert	-19 % unter dem Median
Quelle	Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Gelnhausen

2.732 €/m²typischer Wert

Spanne: 1.993 – 3.586 €/m²
Dieses Objekt: -38 % unter dem typischen Wert
Quelle: Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.101 €/m²Median · 9 Fälle

Spanne: 2.065 – 2.453 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -19 % unter dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Gelnhausen	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	9 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 4 der 9 vor

Üblicher Marktpreis · Gelnhausen

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 9 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 4 der 9 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1990Gruppe 1973
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 135 m²Gruppe 70 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,85 – 10,25 €/m² im Monat, typisch 9,09 €/m² · angesetzt in 15 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

8 von 9 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 13,0 km entfernt (Neuenschmidten) — 2.082 €/m², Baujahr 1993, gepflegt, 98 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Hessenstraße, Oberdorfelden	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1973	59 m²	unbewertet	104.000 €	1.777 €	21.10.2026	30,0 km
Adalbert-Stifter-Straße, Bischofsheim	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1973	63 m²	durchschnittlich	130.000 €	2.065 €	18.11.2026	30,0 km
Birsteiner Straße, Neuenschmidten	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Kfz-Stellplatz	1993	98 m²	gepflegt	203.000 €	2.082 €	21.01.2027	13,0 km
Bruchköbeler Landstr., Hanau	Eigentumswohnung	—	100 m²	unbewertet	209.000 €	2.101 €	10.06.2026	unbekannt
Schillerstraße, Maintal	Eigentumswohnung	—	65 m²	unbewertet	141.000 €	2.169 €	19.05.2026	unbekannt
Dresdener Straße, Hanau	Eigentumswohnung	—	64 m²	unbewertet	156.000 €	2.453 €	26.05.2026	unbekannt
Lerchenweg, Nidderau	Eigentumswohnung	—	219 m²	unbewertet	541.000 €	2.465 €	26.05.2026	unbekannt
Dunlopstraße, Hanau	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1952	70 m²	renovierungsbedürftig / einfach	185.000 €	2.649 €	23.09.2026	20,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 16, BORIS Hessen

Bodenrichtwert: 275 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 149,34 m²
Anteiliger Bodenwert: 41.069 €
Verkehrswert: 230.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 5,60
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 188.932 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 16, BORIS Hessen · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert41.069 €

Gebäude / Wohnung188.932 €

Verkehrswert230.000 €

Zone: 9010025

Rechenweg

Flächenanteil: 1.045 m² Gesamtgrundstück × 142.910/1.000.000 MEA = 149,34 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 149,34 m² × 275 €/m² · MEA 14,291 %
Verkehrswert je m² Boden: 1.540 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1.540 €/m² / 275 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 230.000 € − 41.069 € = 188.932 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Main-Kinzig-Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart