ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Das im Jahr 1903 errichtete Wohn- und Geschäftshaus an der Bochumer Str. 166 in Gelsenkirchen-Ückendorf umfasst eine Grundstücksfläche von 324 m² und bietet laut Planunterlagen eine Wohn- und Nutzfläche von insgesamt ca. 625 m², aufgeteilt auf 5 Wohneinheiten und 2 Gewerbeeinheiten. Die Lage ist infrastrukturell gut angebunden, befindet sich jedoch in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet ('Bochumer Straße'), was durch einen entsprechenden Grundbucheintrag dokumentiert ist. Der bauliche Zustand des leerstehenden Objekts ist als kritisch einzustufen. Da eine Innenbesichtigung nicht möglich war, stützt sich die Bewertung auf die Außenansicht und die Aktenlage. Es bestehen zwei akute bauordnungsbehördliche Verfahren: eines wegen massiver Fassadenmängel und ein weiteres wegen akuter Einsturzgefahr. Äußerlich sichtbar wachsen bereits Bäume aus den Dachrinnen, und der Sockelbereich weist erhebliche Feuchtigkeitsschäden auf. Das Gebäude ist derzeit vollständig eingerüstet, eine Nutzung ist ohne eine Kernsanierung ausgeschlossen. Aus wirtschaftlicher Sicht übersteigen die notwendigen Aufwendungen den fiktiven Ertragswert im modernisierten Zustand bei weitem. Die Gutachterin beziffert die Kosten für eine Vollmodernisierung auf 1.312.500 € (bzw. 2.100 € pro m²). Auch die Alternativbetrachtung einer Freilegung des Grundstücks führt durch die kalkulierten Abrisskosten von ca. 185.000 € bei einem reinen Bodenwert von 48.600 € zu einem rechnerisch negativen Gesamtwert. Aus diesem Grund wurde der Verkehrswert formal auf den gesetzlichen Mindestwert von 1,00 € festgesetzt. Für Investoren stellt das Objekt ein extremes Risiko-Szenario dar. Jedes Gebot muss die unkalkulierbaren Abriss- oder Sanierungskosten sowie die behördlichen Auflagen einkalkulieren. Ein rentabler Erwerb ist nur denkbar, wenn das Grundstück nach einem Abriss effizient neu bebaut werden kann, wobei die planungsrechtliche Zulässigkeit nach § 34 BauGB im Vorfeld präzise mit der Stadt Gelsenkirchen abgeklärt werden muss.