ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Bochumer Straße 164 befindet sich im Ortsteil Ückendorf der kreisfreien Stadt Gelsenkirchen. Das 407 m² große, ebene Grundstück ist mit einem um 1905 errichteten, dreigeschossigen Wohn- und Geschäftshaus mit Satteldach und ausgebautem Dachgeschoss bebaut. Die Liegenschaft umfasst zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss mit zusammen ca. 123 m² Nutzfläche sowie fünf Wohneinheiten in den Ober- und Dachgeschossen mit rund 319 m² Wohnfläche, was einer Gesamtwohn- und Nutzfläche von ca. 442 m² entspricht. Die Lage bietet eine gute Erreichbarkeit des Hauptbahnhofs (ca. 1,6 km) und des Wissenschaftsparks (ca. 600 m), ist jedoch durch erhöhtes Verkehrsaufkommen und die Straßenbahntrasse geprägt. Der bauliche Zustand des Gebäudes ist stark vernachlässigt und wirtschaftlich aufgezehrt. Zum Wertermittlungsstichtag stand das Objekt leer und war unverschlossen für jedermann zugänglich, wodurch es zu Vermüllung, ausgehängten Türen und herausgerissenen Elektroinstallationen kam. Eine Innenbesichtigung fand nur in den Erdgeschoss-Gewerbeeinheiten statt; die Obergeschosse, das Dachgeschoss und die Kellerräume wurden nach Absprache mit dem Amtsgericht nicht besichtigt. Das Gutachten stellt fest, dass die Immobilie nur nach einer umfassenden Vollmodernisierung nutzbar oder alternativ abzureißen ist. Rechtlich liegt das Grundstück im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Bochumer Straße“, weshalb Rechtsvorgänge der Genehmigung nach § 144 BauGB unterliegen und ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Stadt besteht. Denkmalschutz und Baulasten bestehen laut Behördenauskunft nicht; Altlastenhinweise liegen im Kataster nicht vor. Die Bochumer Straße gilt als erneuerungsbedürftig, weshalb künftige Beiträge nach KAG NRW nicht ausgeschlossen werden können. Die gutachterliche Wertermittlung erfolgte ertragswertorientiert und wies vor Abzügen einen Ertragswert der baulichen Anlagen von 614.715 € sowie einen Bodenwert von 61.050 € (Bodenrichtwert 150 €/m²) aus. Nach Abzug pauschaler Vollmodernisierungskosten in Höhe von 928.200 € ergab sich ein rechnerischer Ertragswert von -252.000 €; eine alternative Freilegungsbetrachtung führte zu -74.000 €. Daher wurde der Verkehrswert gerichtlich auf 1,00 € festgesetzt. Für Kapitalanleger bietet sich eine hochspekulative Chance zur Arealentwicklung, die jedoch mit unkalkulierbaren Sanierungs- und Entsorgungsrisiken einhergeht.