ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Gladbeck, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Horster Straße 15 in 45964 Gladbeck ist ein straßenseitig angebautes, dreigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit rückwärtigen Anbauten auf einem 515 m² großen Grundstück in der Fußgängerzone der Gladbecker Innenstadt. Die baulichen Ursprünge datieren aus der Zeit vor 1897, ergänzt durch Bauabschnitte um 1909, 1911 und 1954. Das Ensemble verfügt über eine Wohnfläche von rund 262 m² verteilt auf drei Wohnungen sowie rund 427 m² Gewerbe- und Nutzfläche mit drei Ladenlokalen im Erdgeschoss und einer Büroeinheit im ersten Obergeschoss. Im Hof stehen drei Kfz-Stellplätze zur Verfügung. Der bauliche Zustand wird vom Gutachter als befriedigend mit merklichem Unterhaltungsstau beschrieben. Während die Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss sowie die Wohnungen größtenteils genutzt werden, ist das Büro im Obergeschoss leerstehend und bedarf vor einer Wiedervermietung entsprechender Investitionen. Bautechnisch liegen Feuchtigkeitsschäden im Keller sowie Schäden an der rückwärtigen Putzfassade vor, welche zum Wertermittlungsstichtag eingerüstet und verhängt war. Zudem ist im rückwärtigen Obergeschoss eine Taubeneinnistung mit Ungezieferbefall dokumentiert. Die Beheizung erfolgt zeitgemäß über Fernwärme, die Warmwasserbereitung dezentral über Elektrodurchlauferhitzer. In rechtlicher Hinsicht ist das Grundstück frei von Baulasten und steht nicht unter Denkmalschutz. Das Altlastenkataster weist keine Verdachtsfläche aus. Zu beachten ist, dass im September 2025 ein behördliches Verfahren nach dem Wohnraumstärkungsgesetz anhängig war, das nach Intervention des Zwangsverwalters eingestellt wurde; bei Neuvermietung des leerstehenden Teils droht jedoch erneute behördliche Prüfung. Die Gutachterbewertung beruht auf dem Ertragswertverfahren, wobei für Bauschäden, Leerstandsaufwand und Fassadensanierung pauschale Wertabschläge von insgesamt 50.000,00 € vorgenommen wurden. Im Ergebnis bietet das Objekt für erfahrene Sanierer und Kapitalanleger eine solide Ertragsbasis mit einer aktuellen Jahresnettokaltmiete von 53.580,00 €, birgt jedoch handfeste handwerkliche und behördliche Risiken an den Nebenflächen. Kaufinteressenten müssen die unvollständige Zugänglichkeit des Hinterhauses und die anstehenden Instandsetzungsmaßnahmen an Fassade und Keller zwingend in ihre Rentabilitätskalkulation einpreisen.