TeilungsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Gründau, Hessen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Tiergartenstraße 1 im Ortsteil Lieblos der hessischen Gemeinde Gründau (Main-Kinzig-Kreis). Das 674 m² große, unregelmäßig geschnittene Grundstück ist mit zwei freistehenden bzw. angebauten Wohnhäusern, einem massiven Nebengebäude und einer Doppelgarage bebaut. Das Vorderhaus wurde 1913 errichtet, ist voll unterkellert und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss mit einer Wohnfläche von ca. 127 m². Das im rückwärtigen Grundstücksbereich 1972 errichtete Wohnhaus 1a bietet rund 189 m² Wohnfläche sowie einen erdgeschossigen Anbau mit ca. 36,5 m² (Gesamtwohnfläche rd. 352,50 m²). Die Lage im nördlichen Ortskernbereich bietet eine gute Anbindung an den ÖPNV (Bahnhof Lieblos ca. 1 km) sowie an die Bundesstraße 457 und die Autobahn A 66. Der bauliche Zustand des Vorderhauses ist dem Alter und der Modernisierung im Jahre 2013 entsprechend gut; geringfügiger Instandhaltungsstau besteht durch Feuchtigkeit und Putzschäden im Keller sowie Schimmelspuren im Bad des Obergeschosses. Das Hinterhaus aus dem Jahr 1972 befindet sich in einem baujahrestypisch soliden Unterhaltungszustand, jedoch ist die Einliegerwohnung im Anbaubereich nicht fertiggestellt und das Vollwärmeverbundsystem an der Südfassade unvollendet. Beide Gebäude werden über eine gemeinsame Gas-Zentralheizung der Marke Vaillant aus dem Baujahr 2022 beheizt. Die Dacheindeckung der ca. 1960 errichteten Doppelgarage besteht aus asbesthaltigen Wellfaserzementplatten. In rechtlicher Hinsicht handelt es sich um eine Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung). Das Baulastenverzeichnis und das Denkmalverzeichnis weisen keine Eintragungen auf; das Grundstück ist erschließungsbeitragsfrei nach KAG/BauGB. Der Gutachter stellte wertmindernde Besonderheiten in Höhe von insgesamt 65.000,00 € fest (darunter 20.000,00 € für die Fertigstellung des WDVS, 10.000,00 € für den Anbau, 10.000,00 € für Kellertrockenlegung sowie 10.000,00 € wegen der gemeinsamen Heizanlage). Das Vorderhaus ist fremdvermietet, während das Hinterhaus von den Antragsgegnern bewohnt wird. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 500.000,00 € (relativer Verkehrswert 1.283,70 €/m² Wohn-/Nutzfläche) bietet das Objekt ein solides Ertragspotenzial (Rohertrag kalkuliert mit 31.878,00 € p.a.). Bieter sollten die Kosten zur Beseitigung der Baumängel sowie etwaige rechtliche Schritte zur Nutzungsregelung bzw. Räumung des Hinterhauses bei ihrer Gebotsstrategie berücksichtigen.