TeilungsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Kaufbeuren, Bayern

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im östlichen Stadtgebiet von Kaufbeuren (Görlitzer Straße 1 und 3) in einer integrierten, überwiegend ruhigen Wohnlage mit durchschnittlicher infrastruktureller Anbindung. Das Ensemble umfasst zwei direkt benachbarte Flurstücke: Flurstück 1563/99 (605 m² gemäß Gutachten) und Flurstück 1563/1 (372 m² gemäß Gutachten). Bemerkenswert ist ein eklatanter Widerspruch in den Flächenangaben: Die amtliche Bekanntmachung beziffert die Grundstücksgrößen fälschlicherweise auf 0,6050 ha und 0,3720 ha, was einem Zehnfachen der im Gutachten plausibilisierten Katasterflächen von zusammen 977 m² entspricht. Beide Bestandsgebäude stehen seit 12 bis 15 Jahren leer und befinden sich in einem stark vernachlässigten, nicht nutzbaren Zustand. Das Gebäude Görlitzer Str. 1 (Baujahr ca. 1968) wird als reines Abbruchobjekt eingestuft; der Abbruchaufwand wird mit -65.400 € bewertet. Für dieses Flurstück besteht Baurecht für ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen. Das Gebäude Görlitzer Str. 3 (Baujahr ca. 1982) ist ein ehemaliges Wohn- und Geschäftshaus (Apotheke/Arztpraxis), für das eine genehmigte Planung zur Nutzungsänderung in 4 Wohneinheiten (Wohnfläche ca. 428 m²) vorliegt. Der Revitalisierungsaufwand hierfür wird gutachterlich auf massive -1.125.000 € (60 % der Neubaukosten von 2.500 €/m² BGF) beziffert. Rechtliche Risiken in Abteilung II (Rückauflassungsvormerkung) können ignoriert werden, da die Berechtigten laut Sterberegister verstorben sind. Zu den Hauptrisiken gehören der extreme Sanierungsstau, das Risiko unvorhergesehener Schadstoffe beim Abbruch sowie baurechtliche Hürden (die aktuelle Dachgeschossnutzung besitzt aufgrund fehlender Stellplätze keine Genehmigung). Zudem ist die Innenbesichtigung der Görlitzer Str. 1 aufgrund fehlenden Lichts nur stichprobenartig erfolgt. Für professionelle Bauträger und erfahrene Projektentwickler stellt dieses Paket ein hochinteressantes Entwicklungsprojekt in einer stabilen Allgäuer Wachstumsregion dar. Durch die Kombination von Neubau (8 WE) und Revitalisierung (4 WE) sowie die Hebung von Synergieeffekten (z. B. gemeinsame Tiefgarage, wofür ein Wertaufschlag von 2,5 % bzw. 30.459 € einkalkuliert wurde) lässt sich moderner Wohnraum schaffen. Wegen der immensen Sanierungs- und Abbruchkosten ist das Objekt für klassische private Kapitalanleger ungeeignet; ein erfolgreicher Einstieg setzt eine kalkulatorische Reserve und fundierte Baukompetenz voraus.