ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Köln, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt in der Komödienstraße 5 in Köln ist ein denkmalgeschütztes Wohn- und Geschäftshaus, das im Wege der Zwangsvollstreckung versteigert wird. Es ist voll unterkellert und verfügt über fünf Vollgeschosse, die ein Ladenlokal über zwei Geschosse und drei Wohnungen umfassen. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 1.310.000 EUR. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, wobei der Sachwert als unterstützend betrachtet wurde. Die Gesamtfläche des Objekts beträgt 222,96 m², aufgeteilt in 102,96 m² Wohnfläche und 120 m² Nutzfläche für das Ladenlokal. Das Ladenlokal sowie zwei der drei Wohnungen sind vermietet, während die dritte Wohnung von der Schuldnerin eigengenutzt wird. Die aktuelle Jahresnettokaltmiete der vermieteten Einheiten beläuft sich auf 81.600 EUR. Die marktüblich erzielbare Jahresnettokaltmiete wird auf 84.732 EUR geschätzt, was ein jährliches Mietsteigerungspotenzial von 3.132 EUR impliziert. Das Gebäude wurde ca. 1949/50 wiederaufgebaut, mit einem zweiten Bauabschnitt 1954/55 und Teiländerungen im EG und 1. OG um 2004. Der Innenausbau entspricht einem durchschnittlichen Standard der Bau- und Modernisierungsjahre. Dringliche Instandsetzungsarbeiten waren zum Zeitpunkt der Begutachtung nicht erforderlich. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wird auf 23 Jahre geschätzt. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und die Funktionstüchtigkeit haustechnischer Anlagen wurde nicht detailliert geprüft. Das Flachdach weist eine baujahrestypische Isolierung/Dämmung auf. Der Denkmalschutz führt zu erhöhten Instandhaltungskosten, die im Ertragswert mit einem Abschlag von 7.100 EUR berücksichtigt wurden. Eine Ortsbesichtigung fand am 05.08.2025 statt, wobei das Objekt in allen wesentlichen Teilen besichtigt wurde. Allerdings wurde einigen Parteien der Zutritt im Innenbereich verwehrt, und die Gewerbeeinheit konnte nicht aufgemessen werden, sodass deren Nutzfläche aus dem Mietvertrag übernommen wurde. Für verdeckte Mängel oder die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen kann keine Gewähr übernommen werden. Untersuchungen zu Bauschäden, Altlasten, Statik, Schall-, Brand- und Wärmeschutz sowie GEG-Konformität wurden nicht durchgeführt. Im Grundbuch sind ein Zwangsversteigerungsvermerk (eingetragen 17.04.2025) und eine Zwangsverwaltung (eingetragen 17.07.2025) vermerkt. Baulasten sind auf dem Grundstück nicht eingetragen, jedoch wurde nicht geprüft, ob auf Nachbarflurstücken begünstigende Baulasten bestehen. Vor Gebotsabgabe sollten die vollständigen Unterlagen, insbesondere die Mietverträge und der tatsächliche Innenzustand der Gewerbeeinheit, detailliert geprüft werden. Das Fehlen eines Energieausweises und die nicht geprüfte Haustechnik stellen weitere Prüfpunkte dar.