ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Königstein im Taunus, Hessen

Das Versteigerungsobjekt Hauptstraße 31 befindet sich im Stadtkern von Königstein im Taunus (Hochtaunuskreis). Die Liegenschaft umfasst das mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaute Grundstück (Flurstücke 61/1, 61/2, 61/3 mit 102 m²) sowie drei unbebaute Grundstücke (Flurstücke 60/1 und 60/2 als Verkehrsflächen mit je 0 m² sowie Flurstück 62/1 als Innenhoffläche mit 16 m²), woraus sich eine Gesamtgrundstücksfläche von 118 m² ergibt. Die Lage ist als verkehrsberuhigte Anliegerstraße im historischen Ortskern ausgewiesen, mit vollständiger infrastruktureller Anbindung. Das Gebäude wurde vermutlich vor 1917 in Massivbauweise errichtet, ist teilunterkellert und verfügt über zwei Vollgeschosse sowie ein zu Wohnzwecken ausgebautes Dachgeschoss (Brutto-Grundfläche ca. 281 m²). Die Nutzfläche im Erdgeschoss beträgt rd. 58 m² und dient derzeit als Ladenfläche mit Nebenräumen; die Wohneinheit im Ober- und Dachgeschoss weist rd. 112 m² Wohnfläche auf. Die Ausstattung ist als einfach einzustufen. Während die Gas-Zentralheizung (Viessmann Vitodens) und Teile der Gewerbe-Haustechnik neueren Datums sind, besteht im Übrigen ein erheblicher Unterhaltungsstau. Insbesondere Feuchtigkeitsschäden im Keller, eine schadhafte und teils abgestützte Kellerdecke, einfach verglaste Holzfenster, Sanierungsbedarf an Sanitär- und Elektroinstallationen sowie Entsorgungsbedarf prägen den baulichen Zustand. Rechtlich besteht Ensembleschutz als Teil der Gesamtanlage „Altstadt“. Im Grundbuch sind in Abteilung II eine Wasserbezugsgerechtsame sowie eine Fahrgerechtigkeit eingetragen. Ein Energieausweis lag dem Sachverständigen nicht vor. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 539.000,00 €, wovon 526.000,00 € auf das Hauptgrundstück (im Ertragswertverfahren ermittelt unter Berücksichtigung von 160.000,00 € boG-Abschlägen) und 13.000,00 € auf das Freiflächenflurstück 62/1 entfallen. Investoren bietet sich hier eine seltene Einstiegschance in den kaufkraftstarken Taunusmarkt. Der Erwerb erfordert zwingend eine einkalkulierte Kernsanierung des Wohnteils und die bauliche Instandsetzung der tragenden Kellerstrukturen unter Beachtung des Denkmalschutzes.