ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Krefeld, Nordrhein-Westfalen

Das Wohn- und Geschäftshaus in Krefeld, St.-Anton-Straße 238, wird am 04.11.2026 zwangsversteigert. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 235.000 €. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, da bei dieser Objektart die erzielbare Rendite im Vordergrund steht. Ein Sachwertverfahren wurde aufgrund fehlender geeigneter Marktanpassungsfaktoren nicht durchgeführt. Der Bodenwert wurde mit rund 79.000 € ermittelt, wobei ein Abschlag von 5,5 % für die hohe Lärmbelastung berücksichtigt wurde. Das Objekt besteht aus einem Haupthaus mit Flügelanbau und einem Gartenhaus. Es verfügt über ein Ladenlokal (ca. 29 m²) und vier Wohneinheiten (gesamt ca. 124 m²). Das Ladenlokal und alle Wohnungen sind vermietet oder werden vom Eigentümer/Familienangehörigen genutzt. Die tatsächlichen Mieten sollen über den marktüblichen liegen, wurden aber für die Wertermittlung als nachhaltig erzielbar angenommen. Die marktübliche Jahresnettokaltmiete wird mit rund 19.169 € angesetzt, was einer marktüblichen Bruttorendite von ca. 8,15 % entspricht. Für das Gartenhaus wird pauschal eine monatliche Miete von 75 € angenommen. Das Gebäude, Baujahr vor 1858, befindet sich in einem unterdurchschnittlichen Zustand mit nur wenigen, länger zurückliegenden Modernisierungen (Dach, Fassade, Bäder). Es gibt sichtbare Mängel wie verschmutzte Fassade, Abplatzungen an Stufen und Sockel sowie eine morsche Dachterrasse. In den besichtigten Wohnungen wurden teils renovierungsbedürftige Zustände, krumme Böden und defekte Sanitäreinrichtungen festgestellt. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und es wird auf potenzielle GEG-Kosten bei Eigentümerwechsel hingewiesen. Der Sachverständige konnte das Objekt am 13.05.2025 nur teilweise besichtigen. Nicht zugänglich waren ein Teil des Kellers, der Heizungskeller, die Wohnung im Erdgeschoss des Flügels, der Spitzboden des Haupthauses und das Gartenhaus. Funktionsprüfungen der technischen Einrichtungen wurden nicht vorgenommen. Die Wertermittlung basiert daher teilweise auf Annahmen und Unterlagen. Ein Instandhaltungsstau wurde mit 15.000 € als Wertabschlag berücksichtigt, wobei dies eine Marktreaktion und keine detaillierte Kostenkalkulation darstellt. Im Grundbuch Abteilung II sind keine Lasten oder Beschränkungen eingetragen, jedoch ist der Zwangsversteigerungsvermerk vom 19.09.2024 zu beachten. Eine Baulast ist nicht vorhanden, und das Objekt unterliegt keiner Wohnungsbindung. Vor dem Zuschlag sollten die tatsächlichen Mietverträge, der Zustand der nicht besichtigten Einheiten sowie die Auswirkungen des GEG und des Instandhaltungsstaus detailliert geprüft werden, um die Investitionsrisiken präzise zu bewerten.