ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Lage, Nordrhein-Westfalen

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt in Lage ist ein Wohn- und Bürohaus, das in ein Teileigentum (Bürofläche) und ein Wohnungseigentum (Wohnung) aufgeteilt ist. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 490.000 €. Dieser Gesamtwert setzt sich aus dem Verkehrswert des Teileigentums (190.000 €) und des Wohnungseigentums (370.000 €) abzüglich eines Abschlags von 70.000 € für Rekultivierungsmaßnahmen der Außenanlagen zusammen. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, ergänzt durch das Vergleichswertverfahren. Das Teileigentum Nr. 1 umfasst eine Bürofläche von ca. 130,51 m² und ist derzeit nicht vermietet. Die marktübliche Jahresmiete wird auf 11.790 € geschätzt. Das Wohnungseigentum Nr. 2 verfügt über eine Wohnfläche von ca. 175,73 m² und wird eigengenutzt; die marktübliche Jahresmiete liegt bei 17.952 €. Insgesamt ergibt sich eine marktübliche Jahresrohmiete von 29.742 €, was bei dem Verkehrswert einer Bruttorendite von ca. 6,07 % entspricht. Der Zustand des Objekts ist als sanierungs- und modernisierungsbedürftig einzustufen. Es besteht ein umfangreicher Sanierungsstau und ein vernachlässigter Pflegezustand. Insbesondere wurden Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefall im Keller- und Dachgeschoss des Wohnungseigentums sowie im Unter- und Erdgeschoss des Teileigentums festgestellt. Auch morsche Dachflächenfenster und verwitterte Holzfenster sind vorhanden. Die Außenanlagen sind stark verwildert und Außenbauwerke teilweise abgängig. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und es besteht ein deutlicher energetischer Ertüchtigungsbedarf, obwohl die Heizung 2018 erneuert wurde. Der Sachverständige hatte im Rahmen eines zweiten Ortstermins am 02.10.2025 Zugang zu allen Ebenen und Etagen des Wohnungs- und Teileigentums sowie zu den Garagen. Die Feststellungen zu baulichen Defiziten erfolgten jedoch nach bloßem Augenschein. Ursächliche Untersuchungen der Substanz, Prüfungen von Brand- und Schallschutz oder der Bodenverhältnisse wurden nicht vorgenommen. Daher können versteckte Schäden nicht ausgeschlossen werden. Die im Gutachten angesetzten Wertabschläge für bauliche Defizite sind pauschal und stellen keine Kostenschätzung für Sanierungsmaßnahmen dar. Im Grundbuch sind für beide Einheiten beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (Leitungsrechte) sowie die Anordnung der Zwangsversteigerung vermerkt. Für das Flurstück 365 besteht ein Wege- und Leitungsrecht als Baulast. Eine Hausverwaltung für die WEG wurde nicht eingerichtet. Die Wertgrenzen (5/10 und 7/10) sind im aktuellen Versteigerungstermin weggefallen. Vor einem Gebot ist eine detaillierte Prüfung der tatsächlichen Sanierungskosten, der WEG-Situation und potenzieller verdeckter Mängel dringend anzuraten.