TeilungsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Leverkusen, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt in der Küppersteger Straße 41 in Leverkusen wird im Rahmen einer Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft angeboten. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 840.000 €. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, da das Objekt als Wohn- und Geschäftshaus für Investoren relevant ist. Ein Bodenwert von 229.000 € wurde separat ermittelt. Das Objekt umfasst ein Vorderhaus mit sechs Wohnungen und einem Ladenlokal, das eine Wohn-/Nutzfläche von ca. 422 qm aufweist, sowie ein Hinterhaus mit zwei Wohnungen und einer Wohnfläche von ca. 132 qm. Die Gesamt-Wohn-/Nutzfläche beträgt 554 qm. Das Vorderhaus ist vermietet, das Hinterhaus teilweise eigengenutzt. Der marktübliche Jahresrohertrag wurde mit 51.500 € angesetzt, woraus sich eine Bruttorendite von ca. 6,13 % ergibt. Der Bau- und Instandhaltungszustand wird als leicht unterdurchschnittlich beschrieben. Es wurden zahlreiche Mängel festgestellt, darunter Schimmelbildung, provisorische Dacheindeckung, Außenwandfeuchtigkeit, Risse im Außenputz und Anstrichstau. Umfangreiche Modernisierungen an Bädern, Elektrik und Heizung wurden ca. 1997 durchgeführt. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und potenzielle GEG-Nachrüstungspflichten wurden nicht geprüft. Der Gutachter konnte das Objekt im Rahmen einer Ortsbesichtigung am 15.11.2025 nur teilweise von innen besichtigen, da eine Wohnung im 1. Obergeschoss rechts nicht zugänglich war. Technische Prüfungen bezüglich Standsicherheit, Schall- und Wärmeschutz, Schädlingsbefall oder Schadstoffen wurden nicht vorgenommen. Die Legalität der baulichen Anlagen wurde unterstellt. Im Grundbuch ist der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Es liegen keine Baulasten vor. Ein Marktabschlag von 50.000 € wurde wegen Baumängeln und Bauschäden vorgenommen, sowie ein weiterer Abschlag von 8.000 € wegen Underrent bei zwei Wohnungen. Vor einem Gebot sollten die nicht besichtigten Bereiche, der tatsächliche Sanierungsbedarf und die Mietverträge detailliert geprüft werden.