ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Ludwigshafen am Rhein, Rheinland-Pfalz

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um den 170/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Bahnhofstraße 31 in 67059 Ludwigshafen am Rhein (Flurstück 325, 529 m² Grundstücksfläche), verbunden mit dem Sondereigentum an der Teileigentumseinheit Nr. I. Die Liegenschaft befindet sich im Stadtteil Mitte in geschlossener Bauweise. Die Einheit erstreckt sich über drei Ebenen: Im Kellergeschoss befinden sich Lagerräume mit ca. 250 m² Nutzfläche, im Erdgeschoss Verkaufs- und Ausstellungsflächen von ca. 340 m² und im 1. Obergeschoss des Rückgebäudes eine ca. 120 m² große Wohnung. Das Ursprungsbaujahr des Vorderhauses ist unbekannt (Aufstockung ca. Mitte der 1980er Jahre), das Rückgebäude datiert vermutlich aus den 1950er Jahren. Der bauliche Zustand des Sondereigentums im Erd- und Kellergeschoss ist durchschnittlich mit leichtem Instandhaltungsrückstau. Die darüber liegende Wohnung wurde dagegen um das Jahr 2023 modernisiert und befindet sich in einem guten, zeitgemäßen Zustand inklusive Whirlpool-Badewanne und Klimatisierung. Das Gesamtgebäude verfügt über eine Gas-Zentralheizung aus dem Jahr 2010 sowie einen Personenaufzug aus dem Jahr 1998, zu dessen Mitbenutzung die Einheit Nr. I laut Teilungserklärung jedoch weder berechtigt noch an dessen Kosten beteiligt ist. Mängel bestehen insbesondere in Form einer baujahrestypisch mangelnden Wärmedämmung des Gebäudekörpers. Erhebliche wirtschaftliche Risiken gehen von der Eigentümergemeinschaft aus: Die Erhaltungsrücklage zum 31.12.2023 wies ein rechnerisches Defizit auf (0,00 € IST, -10.000,00 € SOLL), da Rücklagen entnommen wurden. Zudem bestehen Forderungen der Gemeinschaft gegen einzelne Miteigentümer aufgrund von Hausgeldrückständen in Höhe von rund 73.600 €, verbunden mit mehreren gerichtlichen Auseinandersetzungen. Die monatliche Hausgeldvorschusszahlung für die Teileigentumseinheit liegt bei beachtlichen 1.520,00 €. Hinzu kommt eine sondervertragliche Regelung in der Teilungserklärung, wonach der jeweilige Eigentümer der Einheit I sämtliche Instandsetzungs- und Reparaturkosten des Anbaus – einschließlich des Gemeinschaftseigentums – allein tragen muss. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren mit 800.000 € festgestellt. Ein Marktanpassungsabschlag von 4 % sowie eine fiktive anteilige Wertminderung von 17.000 € für die fehlende Instandhaltungsrücklage wurden bereits berücksichtigt. Da die gesetzlichen Wertgrenzen nach § 85a ZVG weggefallen sind, eröffnet sich für erfahrene Investoren die Möglichkeit eines günstigen Einstiegs, sofern die unklare WEG-Situation und die anstehenden Instandhaltungspflichten einkalkuliert werden.