ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Mayen, Rheinland-Pfalz

Das Objekt ist ein mit einem Wohnhaus und einer Einzelgarage bebautes Grundstück am Römerstieg 4a in 56727 Mayen (Flurstück 1926/345, Flur 20, Gemarkung Mayen, 426 m²). Der Gutachter beschreibt die Lage als Stadtrandlage rund 600 m vom Stadtzentrum, mit guter Verkehrslage und mittelgute Wohnlage; geringe Schullärm-Immissionen waren feststellbar. Es gibt keinen Bebauungsplan (Innenbereich nach § 34 BauGB), das Grundstück ist baureif und voll erschlossen. Der Bodenrichtwert beträgt 190 €/m² (Stichtag 01.01.2024). Das massiv errichtete Gebäude stammt vermutlich von etwa 1950, ist einseitig angebaut, teilunterkellert und hat ein ausgebautes Dachgeschoss mit rund 95 m² Wohnfläche (Exposé). Die Ausstattung wird als sehr einfach und technisch überaltert bezeichnet; das Objekt ist weitestgehend entkernt. Genannt werden Feuchtigkeitsschäden, Rissbildungen, erneuerungsbedürftige Fassade, Heizung und teils Fenster, veraltete Haustechnik und ein vernachlässigter, verwilderter Garten. Es besteht laut Gutachten ein erheblicher Unterhaltungsstau, zudem gibt es teilweise gefangene Räume. In Abteilung II bestehen keine wertbeeinflussenden Eintragungen, das Baulastenverzeichnis ist leer. Schuldverhältnisse in Abteilung III wurden nicht berücksichtigt. Das Objekt steht leer. Der Verkehrswert von 95.000 € ergibt sich aus Sachwert (rd. 92.600 €, Gewicht 1,0) und Ertragswert (rd. 105.000 €, Gewicht 0,4). Darin sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale von 179.000 € abgezogen, die der Gutachter als reine Schätzung ohne Kostenermittlung bezeichnet. Die tatsächlichen Sanierungskosten können abweichen. Es wurden keine Untersuchungen zu Standsicherheit, Schädlingen oder Schadstoffen durchgeführt. Das Objekt kann sich für Käufer mit Sanierungserfahrung und Kapitalreserve eignen, sofern die Instandsetzungskosten vorab durch Fachfirmen ermittelt werden. Dem stehen der erhebliche Investitionsstau, Feuchtigkeitsschäden, die unklare Altbausubstanz und die nicht geprüften Legalitätsfragen gegenüber. Der Verkehrswert liegt laut Gutachter in einer Bandbreite von ± 10 %. Vor einem Gebot empfiehlt sich eine eigene Bauschadens- und Kostenermittlung sowie die Klärung etwaiger Rechte in Abteilung III.