TeilungsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Mittenwald, Bayern

Zur Zwangsversteigerung gelangt ein Gesamtareal bestehend aus drei zusammenhängenden Grundstücken (Flurstücke 1210, 1210/3 und 1210/4) an der Dammkarstraße 12 in 82481 Mittenwald. Die Liegenschaft liegt im Ortszentrum zwischen Rathaus und Bahnhof in fußläufiger Entfernung zur historischen Fußgängerzone Obermarkt. Das Flurstück 1210 ist unbebaut (603 m²), Flurstück 1210/3 ist bis auf einen baulichen Überbau unbebaut (562 m²), und auf Flurstück 1210/4 (639 m²) befindet sich ein unterkellertes, zweigeschossiges Gästehaus mit ausgebautem Dachgeschoss. Das Ursprungsgebäude stammt aus ca. 1949 und wurde 1971 erweitert. Die gesamte Grundstücksfläche beträgt 1.804 m² bei einem amtlich festgesetzten Gesamtverkehrswert von 2.170.000 €. Das bestehende Gästehaus umfasst laut Gutachten ein Wohnflächenäquivalent von rund 501,33 m² sowie 18 Gästezimmer, von denen lediglich sieben über ein eigenes Duschbad verfügen. Die bauliche Substanz in Massivbauweise ist weitgehend baujahrestypisch und weist einen erheblichen Instandhaltungs- und Erneuerungsrückstand auf. Wesentliche Modernisierungen seit 1971 unterblieben. Mängel zeigen sich unter anderem an verwitterten Holzbauteilen, Feuchtigkeitsschäden im Dachgeschoss, Keller und am Sockel sowie einer veralteten Öl-Zentralheizung aus 1971, die nach dem Gebäudeenergiegesetz auszutauschen ist. Ein Beherbergungsbetrieb findet seit 1998 nicht mehr statt. Rechtlich handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft. Ein besonderes Merkmal stellt der Eigengrenzüberbau des Gästehauses im Umfang von ca. 24 m² Grundfläche auf das Nachbarflurstück 1210/3 dar. Die Besichtigung durch den Sachverständigen war nur teilweise möglich; weite Teile der Gästezimmer blieben unzugänglich. Zudem existieren auf dem Flurstück 1210/4 keine baurechtlich nachgewiesenen Pkw-Stellplätze, sodass bei Umnutzungen mit Ablöseforderungen der Gemeinde in Höhe von 8.000 € je Stellplatz gerechnet werden muss. Für das südlich angrenzende Areal bestehen Planungen für ein größeres Beherbergungsprojekt. Trotz des beträchtlichen Sanierungsaufwands bietet die Liegenschaft substantielle Entwicklungsspielräume. Die realisierte Geschossflächenzahl liegt mit 0,98 deutlich über der bei Neubauten realisierbaren Dichte, wodurch der Substanzerhalt wirtschaftlich vorteilhaft ist. Das Gebäude ermöglicht vielseitige Umnutzungsoptionen wie Eigentumswohnungen oder Ferienapartments, während die unbebauten Teilflächen Arrondierungs- und Erweiterungschancen eröffnen.