ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Münchberg, Bayern

Bei der Versteigerungsimmobilie handelt es sich um ein dreigeschossiges, nicht unterkellertes Wohn- und Geschäftshaus in geschlossener Reihenbebauung an der Lindenstraße 16 im Zentrum von 95213 Münchberg. Das Grundstück mit der Flurnummer 660 umfasst lediglich 92 m² und ist straßenseitig 8,00 Meter breit. Rückwärtig schließt ein kleiner, versiegelter Hofbereich an, der durch eine massive Mauer abgegrenzt ist, ergänzt durch einen kleinen eingeschossigen Lageranbau nach Norden. Das Gebäude bietet 96,98 m² Wohnfläche, verteilt auf das 1. Obergeschoss (48,20 m²) und das ausgebaute Dachgeschoss (48,78 m²), sowie 48,67 m² Nutzfläche im Erdgeschoss, die zwei Ladenräume, ein Lager und einen Abstellraum umfasst. Die Liegenschaft profitiert von einer guten Sicht- und Geschäftslage direkt an der Fußgängerzone mit Blick auf das Gewässer Pulschnitz. Das Ursprungsgebäude stammt aus dem Jahr 1898 und wurde in konventioneller Massivbauweise errichtet; der Ausbau des Dachgeschosses mit abgeschlepptem Satteldach erfolgte 1936. Die Beheizung der Wohnräume erfolgt über eine Erdgas-Heizung, im Erdgeschoss besteht ergänzend ein Kaminofen. Ein gravierender Unsicherheitsfaktor ist die Tatsache, dass dem Sachverständigen kein Zutritt zum Gebäudeinneren gewährt wurde, weshalb über den Ausbaustandard und verdeckte Mängel keine Feststellungen getroffen werden konnten. Der Gutachter brachte für das Gebäudealter und offenkundig notwendige Schönheitsreparaturen sowie Baumängel einen pauschalen Abzug von 26.120,00 € in Ansatz. Ein Energieausweis lag nicht vor, und nach Gutachterangaben ist eine energetische Überprüfung im Sinne des Gebäudeenergiegesetzes erforderlich. Rechtlich ist das Anwesen voll erschlossen und frei von Wohnpreisbindungen; ein Verdacht auf Altlasten oder Hausschwamm besteht laut Gutachten nicht. Es besteht ein Zusatzvermerk „1/1 Gemeinderecht“. Wesentlich ist zudem die Ausweisung der Lage als förmliches „Sanierungsgebiet Lindenstraße“, wodurch eventuell Sanierungsrecht (§§ 136 ff. BauGB) zu beachten ist. Beide Einheiten des Gebäudes sind vermietet: Die Wohnung im Ober- und Dachgeschoss ist privat bewohnt, während das Ladenlokal im Erdgeschoss durch die Stadt Münchberg für ein „Pop-Up Lädla“ angemietet wurde; Miethöhen werden in den Gutachtenunterlagen jedoch nicht beziffert. Der Verkehrswert wurde im Sachwertverfahren ermittelt und beträgt 150.000,00 € (Sachwert unbereinigt 156.000,00 €, bestehend aus 6.000,00 € Bodenwert und 150.000,00 € Gebäudewert nach 6.000,00 € Marktanpassungsabschlag). Für Bieter bietet das Objekt eine interessante Einstiegschance in innerstädtischer Lage mit städtischem Gewerbemieter, erfordert jedoch aufgrund des hohen Baualters und des unbekannten Innenzustands ausreichende Liquiditätsreserven für etwaige Instandsetzungsmaßnahmen.