ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Nümbrecht, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt betrifft den 318,46/740stel Miteigentumsanteil an einem 894 m² großen Grundstück in 51588 Nümbrecht, Nümbrechter Straße 5, Flur 53, Flurstücke 760 und 761. Verbunden ist der Anteil mit dem Sondereigentum an der vertikal geteilten rechten Gebäudehälfte (Haus 1) eines zweigeschossigen, unterkellerten Gebäudes mit ausgebautem Dachgeschoss aus dem Baujahr 1995. Die maßgebliche Wohn- und Nutzfläche beträgt gemäß gutachterlicher Ermittlung 344 m² (47 m² Wohnfläche im Sockelgeschoss und 297 m² Bürofläche), ergänzt um 46 m² Abstell- und Anschlussräume. Zur Einheit gehören Sondernutzungsrechte an Freiflächen sowie vier Pkw-Außenstellplätze. Die Lage präsentiert sich als durchschnittliche Wohn- und Geschäftslage in unmittelbarer Nähe zur Nümbrechter Altstadt mit kurzen Fußwegen zur Infrastruktur. Das Gebäude macht von außen einen gepflegten, baujahrtypisch gut instandgehaltenen Eindruck. Da der Eigentümer eine Innenbesichtigung nicht ermöglichte, stützen sich Angaben zur Innenausstattung auf die Bauakten sowie Auskünfte von Beteiligten. Die Räumlichkeiten stehen seit rund zwei Jahren leer. Im Kellergeschoss des gemeinschaftlichen Treppenhauses existiert ein unbehobener Wasserschaden, dessen anteilige Behebungskosten mit 2.000 € bemessen wurden. Zudem wird auf einen früheren Wasserschaden in einem Sockelgeschoss-Abstellraum hingewiesen. Rechtlich bedeutsam ist der Umstand, dass für die Liegenschaft kein amtlicher Aufteilungsplan in den Grundakten oder im Notariatsarchiv auffindbar war und die Verwaltung bisher ohne formelle Eigentümerversammlungen oder Instandhaltungsrücklagen geführt wurde. Der Verkehrswert wurde methodisch aus einem Mittelwert von Ertragswert (692.000 €) und Vergleichswert (824.000 €) unter Abzug der Treppenhausschaden-Kosten (2.000 €) und fiktiver Umbaukosten für Wohnzwecke (165.000 €) auf 590.000 € festgesetzt. Eine Erwerbsentscheidung erfordert eine vorsichtige Kalkulation von Sanierungs- und Anpassungskosten sowie die Bereitschaft, die Gemeinschaftsverhältnisse mit dem Miteigentümer neu zu strukturieren.