TeilungsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Oldenburg, Niedersachsen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein im Grundbuch von Oldenburg Blatt 38436 (Flurstück 22/250) verzeichnetes Wohngrundstück mit einer Gesamtgröße von 858 m² im Stadtteil Krusenbusch. Das Gebäude wurde 1976 ursprünglich als Flachdachbungalow errichtet und im Jahr 1998 durch Aufstockung und Anbau auf die heutige Struktur erweitert. Mit einer Gesamtwohnfläche von 301 m² (Erdgeschosswohnung ca. 112 m², Einliegerwohnung ca. 28 m², Dachgeschosswohnung ca. 161 m²) sowie einer integrierten Büroeinheit mit ca. 38 m² Nutzfläche verfügt die Liegenschaft über vielseitige Nutzungsoptionen. Die Ausstattungsqualität entspricht im Wesentlichen dem Standard der Umbauphase von 1998. Neben einer Gaszentralheizung aus 1998 sind isolierverglaste Kunststofffenster und zeittypische Sanitäreinrichtungen vorhanden. Der bauliche Zustand ist jedoch durch signifikante Mängel geprägt: Der Gutachterausschuss stellte an mehreren Stellen Risse im Mauerwerk fest, namentlich zwischen dem Ursprungsbau von 1976 und den Anbauten von 1998, deren Abschluss nur durch Langzeituntersuchungen verlässlich geklärt werden kann. Zudem sind eine Absackung des Anbaus vor der ehemaligen Garage, unebene Fußböden, defekte Rollläden sowie massive Durchfeuchtungen mit Schimmelbefall im Kellergeschoss dokumentiert. In rechtlicher Hinsicht wird das Verfahren als Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung) unter dem Aktenzeichen 42 K 1/25 geführt. Im Grundbuch in Abteilung II lastet unter laufender Nummer 1 eine Auflassungsvormerkung bezüglich einer Teilfläche von ca. 169 m² zugunsten der Stadt Oldenburg aus dem Jahr 2003. Die im Baulastenverzeichnis geführten Baulasten wurden vom Gutachter als nicht wertrelevant eingestuft. Zu beachten ist ferner, dass bei der Begutachtung zwei Schlafzimmer nicht zugänglich waren und Innenaufnahmen von der Eigentümerin nur zur Schadensdarstellung freigegeben wurden. Im Ergebnis stellt die Immobilie ein sanierungsintensives Entwicklungsobjekt dar. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert von 450.000,00 € reflektiert zwar bereits Abschläge für den Zustand, jedoch erfordert die Sanierung der Durchfeuchtung und die statische Absicherung der Setzungsrisse spürbares Zusatzkapital. Kapitalanleger sollten Sicherheitsabschläge für Unwägbarkeiten der Teilungsversteigerung und das Bestehenbleiben grundbuchlicher Vorlasten berücksichtigen.