ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Potsdam, Brandenburg

Das Bewertungsobjekt Geschwister-Scholl-Straße 40 befindet sich im Stadtteil Potsdam-West der brandenburgischen Landeshauptstadt. Die Entfernung zum Stadtzentrum am Bassinplatz beträgt etwa 3,5 km; Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs, Schulen, Ärzte und öffentliche Verkehrsmittel sind überwiegend fußläufig erreichbar. Das 763 m² große Grundstück (Flur 22, Flurstück 38) ist mit einem freistehenden, unterkellerten Wohn- und Geschäftshaus mit eingeschossiger Remise bebaut. Unmittelbar prägend ist die Nähe zur Bahntrasse in ca. 27 m Entfernung und zum Bahnhof Park Sanssouci, woraus wahrnehmbare Lärmimmissionen resultieren. Das Gebäude wurde gemäß Bauakte im Jahr 1892 errichtet und ist als Klinkermauerwerk ausgeführt, welches geringfügig verputzt bzw. gestrichen ist. Die Gesamtwohnfläche vom Erd- bis zum Dachgeschoss beläuft sich auf ca. 303 m²; im Souterrain befindet sich eine Nutzfläche von rund 81 m², für die in der Vergangenheit Bauunterlagen zur Umnutzung als stilles Gewerbe eingereicht wurden. Vom Sachverständigen wurde ausgehend von einem Einblick in das Treppenhaus ein durchschnittlicher Bau- und Unterhaltungszustand unterstellt, während die einzelnen Nutzungseinheiten im Rahmen des Ortstermins nicht betreten werden konnten. Rechtlich und tatsächlich weist die Liegenschaft erhebliche Besonderheiten auf. Das Grundstück ist als Baudenkmal im Verzeichnis der Denkmale des Landes Brandenburg eingetragen, was bauliche Maßnahmen und Sanierungen an strenge denkmalrechtliche Vorgaben bindet. Das Objekt ist augenscheinlich bewohnt, mutmaßlich im Rahmen einer studentischen Zimmervermietung. Hierbei bestehen gutachterliche Bedenken, ob die derzeit praktizierte reine Wohnnutzung mit den Festsetzungen des Bebauungsplans vereinbar ist. Mietverträge und Nachweise über tatsächliche Mieterträge lagen dem Gutachter nicht vor. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 769.000 € stellt das Wohn- und Geschäftshaus eine interessante Anlageoption in solider Potsdamer Lage dar. Das Engagement birgt jedoch spürbare Unwägbarkeiten hinsichtlich des Innenzustands, bauordnungsrechtlicher Genehmigungen sowie möglicher Sanierungskosten unter Denkmalschutzauflagen. Eine Eignung kommt daher nur für sachkundige Bieter in Betracht, die das Vorhaben mit entsprechender Liquiditätsreserve und Vorabklärung des Planungsrechts angehen.