KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Wohn-/Geschäftshaus · Bj. 1890 · vermietet

Zum Aufruf kommt ein denkmalgeschütztes Wohn- und Geschäftshaus (ehemalige Apotheke) nebst Nebengebäuden in zentraler Ortslage von Gernrode (Quedlinburg). Die Liegenschaft besteht aus zwei Flurstücken mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 1.193 m² und einer Wohn-/Nutzfläche des Hauptgebäudes von ca. 280 m². Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 54.000 €, wobei sich dieser aus Teilwerten von 35.000 € und 11.000 € zusammensetzt. Die Gebäude weisen einen erheblichen Sanierungs- und Instandsetzungsstau auf, unter anderem mit Feuchteschäden, Holzwurmbefall (Anobien), Deckeninstabilitäten und einem Brandschaden im Dachstuhl. Das Anwesen unterliegt dem Denkmalschutz und ist laut Exposé teils eigengenutzt, teils fremdgenutzt bzw. vermietet.

Biet-Score

Vorsicht · 45 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich ausschließlich für erfahrene Bauträger, Denkmalsanierer oder handwerklich versierte Investoren mit ausreichendem Eigenkapital. Aufgrund der massiven Bauschäden (Schwamm-/Insektenbefall, Brandschaden, Deckenschäden) und der Denkmalschutzauflagen übersteigen die erforderlichen Sanierungskosten den Erwerbspreis um ein Vielfaches. Vor einer Gebotsabgabe sollte Einsicht in das vollständige Wertgutachten beim Amtsgericht Quedlinburg genommen und die Räumungs- bzw. Mietsituation zwingend geklärt werden.

Chancen

4

Mögliche steuerliche Abschreibungspotenziale (AfA nach §§ 7i, 10f EStG) durch den Denkmalschutzstatus bei denkmalgerechter Sanierung.

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Versteigert werden zwei Grundstücke im Grundbuch von Gernrode Blatt 3543 (Flurstücke 1053, 1057 und 1055) mit einer Gesamtfläche von 1.193 m², belegen an der Marktstraße 7 bzw. Am Scheelichen 2 in Gernrode (Welterbestadt Quedlinburg). Auf dem Areal befindet sich ein um 1890 erbautes, zweigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus (ehemalige Apotheke) mit ca. 280 m² Wohn-/Nutzfläche sowie mehrteilige, teils eingeschossige, teils zweigeschossige Nebengebäude im Hofbereich mit über 120 m² weiterer Nutzfläche. Die beiden Grundstücke bilden eine wirtschaftliche Einheit, da die Nebengebäude grenzüberschreitend über beide Parzellen errichtet wurden. Der bauliche Zustand ist als stark sanierungsbedürftig einzustufen. Das Hauptgebäude weist gravierende Feuchtigkeitsschäden, Fassaden- und Fachwerkschäden, Rissbildungen im Mauerwerk sowie Schadhafte Holzbalkendecken durch Anobienbefall auf. Zudem sind Stahlträger im Keller stark korrodiert, die Dacheindeckung ist marode und am Dachstuhl liegt neben weiterem Insektenbefall ein kleiner Brandschaden vor. Die Nebengebäude zeigen ein ähnliches Bild mit teils an der Belastungsgrenze liegenden Deckenträgern und stellenweise eingestürzten Deckenfüllungen. Ein zeitgemäßer Ausbau oder eine zentrale Heizung fehlen; geheizt wurde zuletzt teils mit mobilen Gasheizern und Einzelöfen. Das Objekt ist als Baudenkmal eingetragen, was sämtliche baulichen Eingriffe genehmigungspflichtig macht. Die Nutzung wird im Exposé mit teilweiser Eigennutzung und teilweisen Miet- bzw. Fremdnutzungen beschrieben, wobei konkrete Mietverträge oder Erträge nicht dokumentiert sind. Zudem besteht eine Diskrepanz bei den Wertangaben: Während die Summe der Einzelverkehrswerte (35.000 € und 11.000 €) rechnerisch 46.000 € ergibt, wurde der Gesamtverkehrswert amtlich auf 54.000 € festgesetzt. Unter dem Strich handelt es sich um ein hochspekulatives Sanierungsobjekt mit extremem Instandsetzungsaufwand. Trotz des geringen Verkehrswerts ist ein Erwerb mit beträchtlichen finanziellen und vollstreckungsrechtlichen Risiken verbunden. Interessenten wird dringend empfohlen, vor Gebotsabgabe das bei Gericht ausliegende Vollgutachten einzusehen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Wohn- und Geschäftshaus, Baudenkmal, Nebengebäude im Hofbereich, beide Grundstücke bilden eine wirtschaftliche Einheit

Hinweise zur Datenlage

Es liegen die amtliche Bekanntmachung, die ZVG-Deckseite sowie ein einseitiges Exposé vor. Das vollständige Wertgutachten ist im Dokumentensatz nicht enthalten, weshalb vertiefte Angaben zu Bodenrichtwerten, Mietverträgen und Detaileinschätzungen fehlen.
Angaben zum Innenzustand beruhen ausschließlich auf dem vorliegenden Kurzexposé; ein Vollgutachten lag nicht vor.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben17 von 23 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0009 K 0010/2020
Amtsgericht: Quedlinburg
Bundesland: Sachsen-Anhalt

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 26.11.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Wohn-/Geschäftshaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Unklar
Baujahr: 1890

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 54.000 €
Nutzfläche: 123 m²
Grundstücksfläche: 1.193 m²

Ohne Angabe: Wohnfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Marktstraße
Hausnummer: 7
Ort: Quedlinburg
Stadtteil: Gernrode

Ohne Angabe: PLZ

Weitere Angaben aus dem Gutachten12 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 3 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück

Rechte 3 Angaben

Denkmalschutz
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Mehrfamilienhäuser

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Ohne Wohnflächenangabe im Gutachten lässt sich kein Preis je m² berechnen. Das Objekt ist deshalb nicht in der Grafik eingezeichnet; die Spannen darunter gelten trotzdem.

	Üblicher Marktpreis · Quedlinburg	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.079 €/m²typischer Wert	591 €/m²Median · 26 Fälle
Spanne	681 – 1.585 €/m²	388 – 754 €/m² mittlere Hälfte
Quelle	Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2025	letzte 12 Monate
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser — Ersatzmaßstab, nicht die Objektart dieses Objekts	Mehrfamilienhäuser im Bundesland

Üblicher Marktpreis · Quedlinburg

1.079 €/m²typischer Wert

Spanne: 681 – 1.585 €/m²
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt (Gutachterausschuss)
Stand: 2025
Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser — Ersatzmaßstab, nicht die Objektart dieses Objekts

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

591 €/m²Median · 26 Fälle

Spanne: 388 – 754 €/m² mittlere Hälfte
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate
Gilt für: Mehrfamilienhäuser im Bundesland

Für Mehrfamilienhäuser liegt in dieser Stadt noch keine eigene Marktspanne vor. Gezeigt wird ersatzweise die Spanne für Ein-/Zweifamilienhäuser — als grobe Hausnummer, nicht als Maßstab für diese Objektart.

In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Quedlinburg	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	26 Objekte; der Zustand liegt für 14 der 26 vor

Üblicher Marktpreis · Quedlinburg

Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Grundlage: 26 Objekte; der Zustand liegt für 14 der 26 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1890Gruppe 1900
Zustand: hier stark sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: stark sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 4,50 – 8,50 €/m² im Monat, typisch 6,50 €/m² · Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt (Gutachterausschuss), 2025

Alle 26 Vergleichsobjekte anzeigenMehrfamilienhäuser, nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 7,0 km entfernt — 684 €/m², Baujahr 1910, sanierungsbedürftig, 231 m².

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Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Mittelstraße, Zeitz	Mehrfamilienhaus, Garage	1890	370 m²	stark sanierungsbedürftig	33.000 €	89 €	09.11.2026	unbekannt
Klosterrode, Klosterrode	Mehrfamilienhaus	—	184 m²	unbewertet	30.000 €	163 €	23.06.2026	unbekannt
Lange Straße, Köthen (Anhalt)	Mehrfamilienhaus	1880	250 m²	stark sanierungsbedürftig	49.000 €	196 €	14.10.2026	unbekannt
Hauptstr., Stadt Raguhn-Jeßnitz	Wohn-/Geschäftshaus, mehrere Nebengebäude	—	147 m²	unbewertet	45.000 €	306 €	20.07.2026	unbekannt
Mittelstraße, Staßfurt	Wohn-/Geschäftshaus	1890	353 m²	sanierungsbedürftig	112.000 €	317 €	27.08.2026	35,0 km
Einsdorfer Dorfstraße, Einsdorf	Wohn-/Geschäftshaus, Garage, Sonstiges	—	300 m²	sanierungsbedürftig	110.000 €	367 €	10.11.2026	40,0 km
Hauptstraße, Weißandt-Gölzau	Mehrfamilienhaus	1900	246 m²	sanierungsbedürftig	95.400 €	388 €	16.12.2026	unbekannt
Markt, Querfurt	Wohn-/Geschäftshaus	1500	324 m²	sanierungsbedürftig	126.000 €	389 €	09.10.2026	unbekannt
Anger, OT Werben	Mehrfamilienhaus	—	384 m²	unbewertet	159.000 €	414 €	15.06.2026	unbekannt
Talstraße, Tröbsdorf	Wohn-/Geschäftshaus	—	140 m²	unbewertet	60.000 €	429 €	13.08.2026	unbekannt
Straße des Friedens, Stadt Bitterfeld-Wolfen	Wohn-/Geschäftshaus	—	213 m²	unbewertet	104.000 €	488 €	27.07.2026	unbekannt
Lange Straße, Köthen (Anhalt)	Mehrfamilienhaus	—	399 m²	unbewertet	209.000 €	524 €	27.08.2026	unbekannt
An der Kirche, OT Hessen	Mehrfamilienhaus	—	351 m²	unbewertet	190.000 €	541 €	30.06.2026	unbekannt
Felgelebener Straße, Schönebeck	Mehrfamilienhaus	1900	198 m²	renovierungsbedürftig / einfach	127.000 €	641 €	01.12.2026	unbekannt
Klopstockweg, Quedlinburg	Mehrfamilienhaus	1910	231 m²	sanierungsbedürftig	158.000 €	684 €	19.11.2026	7,0 km
Rotes Haus, Petersberg	Mehrfamilienhaus	—	143 m²	unbewertet	99.000 €	692 €	09.06.2026	unbekannt
Rotes Haus, Nehlitz	Mehrfamilienhaus	—	143 m²	unbewertet	99.800 €	698 €	25.06.2026	unbekannt
Halberstädter Straße, Quedlinburg	Mehrfamilienhaus	1900	297 m²	renovierungsbedürftig / einfach	216.000 €	727 €	15.10.2026	8,0 km
Schloßstr., Oranienbaum	Wohn-/Geschäftshaus	1903	172 m²	sanierungsbedürftig	129.000 €	750 €	24.09.2026	unbekannt
Riestedter Straße, Sangerhausen	Mehrfamilienhaus, Garage, unbebautes Grundstück, Sonstiges	1857	225 m²	sanierungsbedürftig	170.000 €	756 €	10.11.2026	30,0 km
Dabruner Dorfstraße, Lutherstadt Wittenberg	Mehrfamilienhaus	—	194 m²	unbewertet	150.000 €	773 €	18.05.2026	unbekannt
Ernst-Thälmann-Straße, Gardelegen	Wohn-/Geschäftshaus	1900	114 m²	renovierungsbedürftig / einfach	95.000 €	830 €	24.11.2026	unbekannt
Marktstraße, Schafstädt	Wohn-/Geschäftshaus	—	197 m²	sanierungsbedürftig	170.000 €	863 €	10.11.2026	unbekannt
Lange Straße, Köthen (Anhalt)	Mehrfamilienhaus	1995	310 m²	sanierungsbedürftig	277.000 €	894 €	24.02.2027	unbekannt
Schulstraße/Thomas-Müntzer-Straße, OT Frose	Wohn-/Geschäftshaus	1870	178 m²	unbewertet	180.000 €	1.011 €	20.08.2026	17,0 km
Adelheidstraße, Quedlinburg	Wohn-/Geschäftshaus	1911	230 m²	unbewertet	679.000 €	2.952 €	18.02.2027	7,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Mehrfamilienhäuser; die Marktspanne stammt ersatzweise aus Ein-/Zweifamilienhäuser), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m² (bei Mehrfamilienhäusern über alle Einheiten summiert). Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Harz, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart