ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Recklinghausen, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein um 1906 errichtetes, einseitig angebautes Wohn- und Geschäftshaus in viereinhalbgeschossiger Bauweise auf einem 221 m² großen Eckgrundstück (Flurstück 27) an der Bochumer Straße 46 im Stadtteil Recklinghausen-Süd. Die Immobilie teilt sich auf in sechs Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoss sowie im Mansardgeschoss mit zusammen ca. 322 m² Wohnfläche und eine Gastronomieeinheit im Erdgeschoss mit ca. 122 m² Nutzfläche. Die Mikrolage ist durch eine einfache Wohn- und Geschäftslage mit hoher Verkehrsbelastung geprägt; Infrastruktureinrichtungen des täglichen Bedarfs sind im Umfeld fußläufig erreichbar. Das Gebäude befindet sich in einem stark sanierungsbedürftigen und derzeit nicht bewohnbaren Zustand. Die Stadt Recklinghausen hat am 06.03.2025 für sämtliche Wohnungen eine Nutzungsuntersagung wegen massiver Baufeuchte und großflächigen Schimmelbefalls erlassen; in einer Dachgeschosswohnung hatten sich bereits Teile der Decke gelöst. Zudem bestehen erhebliche Mängel wie undichte Dachbereiche, Durchfeuchtungen im Keller, abgängige Fenster, veraltete Leitungsstränge und verschlossene Fluchtwege. Der Sachverständige bewertete das Objekt im Ertragswertverfahren mit einem vorläufigen Wert von 498.000 € und brachte für die Behebung der Schäden und den Investitionsstau einen pauschalen Abschlag von 399.888 € (900 €/m² Wohn-/Nutzfläche) in Ansatz. Rechtlich besteht eine formelle und materielle Unsicherheit bezüglich nachträglich durchgeführter Grundrissänderungen und Einbauten, die in den historischen Bauakten nicht dokumentiert sind. In Abteilung II des Grundbuchs ist eine Grunddienstbarkeit aus dem Jahr 1906 über ein Mitbenutzungsrecht der Zufahrt und Kanalisation eingetragen. Das Grundstück ist laut Auskünften lastenfrei bezüglich Baulasten und Altlasten und unterliegt nicht dem Denkmalschutz. Die Gastronomie im Erdgeschoss war zum Stichtag gekündigt, sodass das Objekt faktisch leerstehend übernommen wird. In der Gesamtschau bietet die Immobilie für spezialisierte Investoren die Möglichkeit einer kompletten Neuentwicklung zu einem geringen Einstiegspreis. Wegen der schwer kalkulierbaren Sanierungskosten im Altbaubestand mit Holzbalkendecken sowie des administrativen Aufwands zur Aufhebung der Nutzungsuntersagung ist ein Engagement jedoch mit überdurchschnittlichen Risiken verbunden.