ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Rudolstadt, Thüringen

Das Versteigerungsobjekt Im Baumgarten 1 befindet sich am nördlichen Stadtrand von Rudolstadt im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt, unmittelbar an der Bundesstraße 85 und unweit des Flusses Rinne. Das 759 m² große Grundstück ist mit einem freistehenden, teilunterkellerten Wohn- und Geschäftshaus nebst Nebengebäude bebaut. Die Liegenschaft bietet insgesamt rund 500 m² Wohn- und Nutzfläche, verteilt auf eine ehemalige Ladeneinheit nebst Werkstatt/Remise im Erdgeschoss sowie mehrere Wohn- und Ferienwohnungseinheiten in den oberen Etagen. Das Gebäude wurde ursprünglich um 1898/1902 als Gastwirtschaftsgebäude errichtet und in den 1980er/1990er Jahren teilsaniert. Der Gesamtzustand wird von der Sachverständigen als mäßig eingestuft. Es besteht ein hoher, grundhafter Sanierungsbedarf an Dach, Fassade, Fenstern, Elektroinstallation und den Sanitärbereichen. Die Gasheizungsanlage stammt aus dem Jahr 1993. Für notwendige Sanierungs- und Umnutzungsmaßnahmen wurden im Gutachten pauschale Abzüge von insgesamt 280.000 € vorgenommen. Rechtlich und verfahrensbezogen ist zu beachten, dass für die Dachgeschossausbauten der 1990er Jahre keine Baugenehmigungen vorliegen, weshalb die Legalität nur teilweise unterstellt werden konnte. Eine Wohnung im Obergeschoss konnte nicht von innen besichtigt werden. Zudem besteht bis Ende 2027 eine Vollsperrung der B 85 vor dem Objekt wegen umfassender Tief- und Straßenbauarbeiten. Laut historischem Plan von 1930 war straßenseitig eine Zapfsäule verzeichnet, wobei im Gutachten Altlastenfreiheit unterstellt wurde. Der festgesetzte Verkehrswert von 176.000 € basiert auf einem Ertragswertverfahren mit einem nachhaltigen Rohertrag von 36.168 € p.a. nach Durchführung der Sanierungsarbeiten. Investoren sollten das Zusammenspiel aus Kaufpreis, Sanierungsaufwand und baurechtlichen Nachgenehmigungen sorgfältig abwägen.