KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Wohn-/Geschäftshaus · Bj. 1850 · leerstehend

Zum Aufruf kommt ein stark sanierungsbedürftiges, ehemaliges Gasthaus mit Seitenflügeln, Saal und Hühnerstall auf einem 929 m² großen Grundstück in Crispendorf (Schleiz). Die Immobilie aus dem 19. bzw. 18. Jahrhundert verfügt über ca. 621,00 m² Wohn- und Nutzfläche, weist jedoch eine abgelaufene wirtschaftliche Restnutzungsdauer auf. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 20.000,00 €, basierend auf einem Bodenwert von 18.580,00 € und einem pauschalen Restbauwert von 10.000,00 € abzüglich eines 30-prozentigen Marktabschlags. Ein Denkmalschutz besteht laut Stadtverwaltung Schleiz nicht. Der Versteigerungstermin findet am 19.01.2027 vor dem Amtsgericht Rudolstadt statt.

Biet-Score

Vorsicht · 47 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt richtet sich primär an risikobereite Sanierer, Handwerker oder Projektentwickler, die den hohen Sanierungsaufwand durch Eigenleistung abfedern können oder einen Teilrückbau der Seitenflügel planen. Wirtschaftlich übersteigen die Sanierungskosten den potenziellen Marktwert nach Fertigstellung bei Weitem, weshalb eine klassische Mietrenditeperspektive unrealistisch ist. Bieter sollten vorab die Statik, Entsorgungsauflagen und Abbruchkosten fundiert kalkulieren und die Sicherheitsleistung von 10 % bankmäßig bereithalten.

Chancen

6

Risiken

7

Aufwendige Umnutzungserfordernisse der ehemaligen Gaststätten- und Saalstrukturen bei unverhältnismäßig hohen Sanierungskosten.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt Crispendorf 100 in 07907 Schleiz umfasst ein ehemaliges Gasthaus mit Saal, zwei rückwärtigen Seitenflügeln und einem separaten Nebengebäude (Hühnerstall) auf einem 929 m² großen Eckgrundstück (Flurstück 1625/2). Die Ortschaft Crispendorf liegt rund 8 bis 9 km vom Stadtzentrum Schleiz entfernt im Saale-Orla-Kreis. Die baulichen Anlagen stammen vermutlich aus dem 19. Jahrhundert (teilweise 18. Jahrhundert) und weisen eine grob überschlägig ermittelte Wohn- und Nutzfläche von ca. 621,00 m² auf, wovon ca. 225,00 m² auf das Erdgeschoss und ca. 396,00 m² auf das Obergeschoss entfallen. Der bauliche Zustand des Gesamtobjekts ist schlecht und stark sanierungsbedürftig; die Gutachterin bescheinigt dem Gebäudekomplex eine abgelaufene wirtschaftliche Restnutzungsdauer. Zwar erfolgten nach 1990 vereinzelte Teilsanierungen (Kunststofffenster um 2000, Dacheindeckung um 2012, Terrassenüberdachung um 2015), jedoch sind die Elektro- und Sanitärinstallationen veraltet und eine zentrale Heizungsanlage fehlt gänzlich. Die Raumaufteilung mit Saal, Gasträumen und Fremdenzimmern erfordert bei einer reinen Wohnnutzung tiefgreifende Grundrissänderungen oder den Rückbau von Gebäudeteilen. Grundbuchlich bestehen keine wertmindernden Eintragungen in Abteilung II außer dem Versteigerungsvermerk. Zu Gunsten des Bewertungsgrundstücks existieren dinglich gesicherte Geh-, Fahr- und Abwasserleitungsrechte über die angrenzenden Flurstücke 1625/3 und 1624/1. Ein Denkmalschutz besteht nicht, und Altlastenverdachtsflächen sind nicht verzeichnet. Das Grundstück ist über eine Klärgrube entwässert; der Anschluss an die kommunale Kläranlage ist erst ab 2032 avisiert. Aus Investorensicht stellt das Objekt ein reines Sanierungs- bzw. Abbruchprojekt dar. Der Verkehrswert wurde im Vergleichswertverfahren über den Bodenwert (18.580,00 €) zuzüglich eines pauschalen Restbauwerts (10.000,00 €) und eines Marktabschlags von 30 % auf 20.000,00 € festgesetzt. Für Kapitalanleger ohne handwerkliches Sanierungskonzept überwiegen die Baurisiken.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

ehemaliges Gasthaus mit Anbauten, ca. 621 qm Wohn- und Nutzfläche Baujahr vermutlich ca. 19. Jahrhundert, ggf. 18. Jahrhundert nähere Angaben siehe Gutachten

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Wertgutachten mit Innenbesichtigung, Fotodokumentation, Grundrissskizzen und amtlicher Bekanntmachung vorhanden.
Fundierte Begutachtung nach vollständiger Orts- und Innenbesichtigung mit dem Eigentümer.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: K 0105/2025
Amtsgericht: Rudolstadt
Bundesland: Thüringen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 19.01.2027 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Wohn-/Geschäftshaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1850

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 20.000 €
Nutzfläche (gesamt): 621 m²
Grundstücksfläche: 929 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 929 m²
Bodenrichtwert: 20 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 18.580 €929 m² × 20 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Crispendorf
Hausnummer: 100
PLZ: 07907
Ort: Schleiz
Stadtteil: Crispendorf

Weitere Angaben aus dem Gutachten18 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Mehrfamilienhäuser

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Ohne Wohnflächenangabe im Gutachten lässt sich kein Preis je m² berechnen. Das Objekt ist deshalb nicht in der Grafik eingezeichnet; die Spannen darunter gelten trotzdem.

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	563 €/m²Median · 18 Fälle
Spanne	342 – 921 €/m² mittlere Hälfte
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

563 €/m²Median · 18 Fälle

Spanne: 342 – 921 €/m² mittlere Hälfte
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.

¹ Dieses Objekt ist rund 50 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1850 gegenüber typisch 1900).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Mehrfamilienhäuser im Bundesland
Grundlage	18 Objekte; der Zustand liegt für 10 der 18 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Mehrfamilienhäuser im Bundesland
Grundlage: 18 Objekte; der Zustand liegt für 10 der 18 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1850Gruppe 1900
Zustand: hier stark sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: stark sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 4,78 – 6,31 €/m² im Monat, typisch 5,47 €/m² · angesetzt in 38 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 18 Vergleichsobjekte anzeigenMehrfamilienhäuser, nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 17,0 km entfernt — 702 €/m², Baujahr 1800, sanierungsbedürftig, 151 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Karl-Liebknecht-Straße, Hirschberg	Mehrfamilienhaus	1835	395 m²	stark sanierungsbedürftig	32.000 €	81 €	15.12.2026	20,0 km
Friedrich-Engels-Straße, Sonneberg	Mehrfamilienhaus	—	400 m²	unbewertet	37.600 €	94 €	05.05.2026	unbekannt
Hauptstraße, Bleicherode	Mehrfamilienhaus	—	313 m²	unbewertet	65.100 €	208 €	16.07.2026	unbekannt
Kanalstraße, Altenburg	Mehrfamilienhaus	—	250 m²	unbewertet	60.000 €	240 €	01.07.2026	unbekannt
Jenaer Straße, Bürgel	Wohn-/Geschäftshaus	1900	200 m²	sanierungsbedürftig	66.000 €	330 €	10.09.2026	40,0 km
Alter Blobach, Mühlhausen	Mehrfamilienhaus	1889	189 m²	stark sanierungsbedürftig	71.300 €	377 €	26.11.2026	unbekannt
Klosterlausnitzer Straße, Eisenberg	Mehrfamilienhaus	—	269 m²	unbewertet	116.000 €	431 €	06.08.2026	45,0 km
Adelheidstraße, Greiz	Mehrfamilienhaus	—	159 m²	unbewertet	69.000 €	434 €	28.04.2026	unbekannt
Dorfstraße, Wollersleben	Wohn-/Geschäftshaus	1900	140 m²	sanierungsbedürftig	63.200 €	451 €	06.10.2026	unbekannt
Pflichtendorfer Straße, Wintersdorf	Sonstiges, Mietwohnhaus	—	187 m²	unbewertet	126.000 €	674 €	05.08.2026	unbekannt
Markt, Bad Lobenstein	Wohn-/Geschäftshaus	1800	151 m²	sanierungsbedürftig	105.900 €	702 €	13.01.2027	17,0 km
Schortestraße, Ilmenau	Mehrfamilienhaus	1935	240 m²	sanierungsbedürftig	175.000 €	729 €	27.08.2026	unbekannt
Burgstraße, Eisenberg	Mehrfamilienhaus	1910	191 m²	durchschnittlich	173.000 €	906 €	10.09.2026	45,0 km
Tiedgestraße, Ellrich	Mehrfamilienhaus	1996	94 m²	unbewertet	87.000 €	926 €	19.01.2027	unbekannt
Zorger Landstraße, Ellrich	Mehrfamilienhaus	1925	265 m²	sanierungsbedürftig	286.560 €	1.081 €	06.10.2026	unbekannt
Schwarzburger Straße, Stadtilm	Mehrfamilienhaus	1912	159 m²	durchschnittlich	200.000 €	1.258 €	20.08.2026	unbekannt
Hinter der Mauer, Saalfeld	Mehrfamilienhaus	1890	235 m²	durchschnittlich	344.000 €	1.462 €	09.12.2026	25,0 km
Am Lindenberg, Taupadel	Mehrfamilienhaus	—	176 m²	unbewertet	272.000 €	1.545 €	22.07.2026	35,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Mehrfamilienhäuser), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m² (bei Mehrfamilienhäusern über alle Einheiten summiert). Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 24

Bodenrichtwert: 20 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 929 m²
Anteiliger Bodenwert: 18.580 €
Verkehrswert: 20.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,08
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 1.420 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 24 · Stichtag 01.01.2026

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert18.580 €

Gebäude / Wohnung1.420 €

Verkehrswert20.000 €

Zone: 354180

Rechenweg

Flächenanteil: 929 m² Gesamtgrundstück = 929 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 929 m² × 20 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 22 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 22 €/m² / 20 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 20.000 € − 18.580 € = 1.420 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Saale-Orla-Kreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart