ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Tettau, Bayern

Zum Aufruf kommt der 4/5-Miteigentumsanteil am Grundstück Flurstück 9/12 der Gemarkung Langenau (Grundbuch des Amtsgerichts Kronach von Langenau, Blatt 854) mit einer Gesamtgröße von 1.128 m². Verbunden ist der Anteil mit dem Sondereigentum Ziffer I an den Gewerberäumen im Erdgeschoss (frühere Kfz-Werkstatt mit Werkräumen, Büro, Ölraum und WC, Nutzfläche ca. 167,11 m²) sowie einer 3-Zimmer-Wohnung im Obergeschoss (Wohnfläche ca. 95,12 m² zzgl. anteiliger Nebenflächen). Das Anwesen befindet sich am östlichen Ortsrand von Langenau (Am Berg 19, 96355 Tettau) in baurechtlicher Außenbereichslage, direkt angrenzend an die Kreisstraße KC 9 und in unmittelbarer Nachbarschaft zur örtlichen Skiliftanlage. Das Wohn- und Geschäftsgebäude wurde im Kern um 1959 als Schmiedewerkstatt massiv errichtet und in mehreren Bauabschnitten (1960 Aufstockung Wohnung, 1975, 1979 Garagenanbau, 1984 Wohnungsanbau, 1986 Kamin) erweitert. Die Gebäudesubstanz wird als solide eingestuft, weist jedoch einen durchschnittlichen bis mäßigen Pflegezustand auf. Der Sachverständige dokumentiert markanten Renovierungs- und Modernisierungsbedarf: Die Putzfassade ist insbesondere im östlichen Teil erheblich schadhaft, Fenster weisen deutliche Verschleißerscheinungen auf, Wände zeigen stellenweise Feuchtigkeitsmerkmale und die Öl-Zentralheizung aus ca. 1985 ist wirtschaftlich überaltert. Zudem ist das Grundstück nicht an das öffentliche Kanalnetz angeschlossen; die Abwasserentsorgung erfolgt über eine Kleinkläranlage. Rechtlich handelt es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus zwei Einheiten. Die Teilungserklärung datiert vom 07.12.1984 und sieht für spätere Veräußerungen grundsätzlich die Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers vor. Die Werkstatträume im Erdgeschoss stehen leer, während die Obergeschosswohnung zum Stichtag von der Eigentümerin bewohnt wird. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 174.000 € wurde aus dem Ertragswert abgeleitet. Da der Zuschlag in einem früheren Versteigerungstermin nach § 85a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen Wertgrenzen für diesen Termin weggefallen. Investoren sollten den Erwerb nur unter Einpreisung eines erheblichen Sanierungsbudgets sowie möglicher Vollstreckungskosten für die Wohnungsräumung erwägen. Für Selbstnutzer mit Bedarf an Werkstatt- und Lagerflächen bietet das Anwesen aufgrund des weggefallenen Mindestgebots eine interessante Einstiegschance, sofern die rechtlichen Besonderheiten der Zweier-Gemeinschaft und der Kläranlagenbetrieb akzeptiert werden.