ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Velbert, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Bonsfelder Straße 35 befindet sich im Stadtbezirk Langenberg des niederbergischen Velbert. Auf dem 798 m² großen, nach Nordwesten abfallenden Grundstück steht ein um das Jahr 1912 errichtetes, dreigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit Mansarddach sowie vier im Hofbereich in den Hang gebauten Reihengaragen. Das Grundstück liegt an einer Durchgangsstraße in einem von Mischbebauung geprägten Bereich mit mittlerer Wohnlagequalität. Die verkehrliche Anbindung ist über umliegende Bushaltestellen, die S-Bahn-Linie 9 in rund 1,4 km Entfernung sowie die Autobahnen A 44 und A 535 gewährleistet. Der bauliche Zustand des Hauptgebäudes wird vom Sachverständigen als desolat, dauerhaft unbewohnbar und nicht mehr nutzbar eingestuft. Die Holzkonstruktion des Mansarddachs weist bereits erhebliche Schäden sowie Einsturz- und Durchbrucherscheinungen auf, während die Bitumen- und Pfanneneindeckung marode ist. An der Fassade zeigen sich großflächige Putzschäden, die straßenseitigen Balkone weisen schwere Korrosionserscheinungen auf und einzelne Fenster wurden notdürftig mit Holzlatten vernagelt. Ein wirtschaftlich vertretbarer Sanierungsaufwand ist nach gutachterlicher Einschätzung fraglich, weshalb lediglich die Restsubstanz des Rohbaus bewertet wurde; einzig die Reihengaragen wirken äußerlich noch weitgehend gebrauchsfähig. Rechtlich besteht eine Baulast hinsichtlich einer Abstandsfläche zugunsten des Bewertungsobjekts auf dem Nachbarflurstück. Das Altlastenkataster weist keine nachteiligen Eintragungen auf, und Denkmalschutz besteht nicht. Ein zentrales Verfahrensrisiko resultiert aus dem Umstand, dass der Eigentümer zu zwei vereinbarten Ortsterminen nicht erschien. Das Gutachten beruht folglich rein auf dem äußeren Anschein, weshalb der Gutachter einen pauschalen Sicherheitsabschlag von 25 % auf den vorläufigen Sachwert vornahm. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 414.000,00 € stützt sich zu mehr als der Hälfte auf den Bodenwert von 239.400,00 € (300,00 €/m²). Für institutionelle Investoren und Projektentwickler eröffnet sich hier die Chance, die Liegenschaft nach Abbruch oder extrem tiefgreifender Kernsanierung neu am Markt zu platzieren. Interessenten müssen jedoch zwingend erhebliche Kosten für Sicherung, Entkernung und bauliche Neukonzeption in ihre Gesamtkalkulation einpreisen.