ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Viersen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Viersener Strasse 4 im Viersener Ortsteil Duelken. Es handelt sich um ein beidseitig angebautes, zweigeschossiges Wohn- und Geschaeftshaus auf einem 281 qm grossen Grundstueck. Das Gebaeude wurde schaetzoengsweise um 1920 errichtet und nach dem Krieg um 1950 wiederaufgebaut. Die gesamte Wohn- und Nutzflaeche wird mangels vorliegender Bauakten und Plaene auf ca. 657 qm geschaetzt, wovon jeweils 328,50 qm auf Wohnflaechen (Ober- und Dachgeschoss) und Nutzflaechen (Erdgeschoss und Keller) entfallen. Im Erdgeschoss wird ein Gastronomiebetrieb ('Cafe Freund') betrieben. Die Lage wird als mittlere Wohnlage eingestuft, weist jedoch eine erhoehte Laermbelastung durch Strassenverkehr und die nahegelegene Bahnlinie auf. Der bauliche Zustand konnte vom Gutachter aufgrund einer strikten Zutrittsverweigerung nur von aussen beurteilt werden. Es wird ein einfacher Ausstattungsstandard mit laienhaften Handwerksleistungen unterstellt. Die Restnutzungsdauer des Gebaeudes wird auf lediglich 11 Jahre taxiert, was auf einen erheblichen Modernisierungsstau hindeutet. Energetische Daten oder ein Energieausweis liegen nicht vor. Aufgrund der Nichtbesichtigung wurde im Ertragswertverfahren ein pauschaler Risikoabschlag von 42.000 EUR vorgenommen, um potenzielle Schaeden im Innenbereich (wie Feuchtigkeit, Vandalismus oder Sanierungsbedarf) abzufedern. Rechtlich bestehen erhebliche Risiken: Es liegt keine Bauakte beim Bauordnungsamt vor, was die baurechtliche Legalitæt der aktuellen Nutzung (insbesondere der Gastronomie und des Dachgeschossausbaus) unsicher macht. Nachtraegliche Genehmigungsverfahren koennten erhebliche Kosten verursachen. Zudem sind die genauen vertraglichen Miet- und Pachtverhaeltnisse unbekannt. Positiv zu vermerken ist, dass laut Grundbuch keine wertrelevanten Lasten oder Beschraenkungen in Abteilung II eingetragen sind. Fazit: Das Objekt bietet aufgrund des niedrigen Verkehrswerts von 139.000 EUR und des bereits abgezogenen Risikoabschlags eine interessante Einstiegschance fuer spekulative Investoren. Die Risiken durch die fehlende Innenbesichtigung und die baurechtliche Unsicherheit sind jedoch immens. Ein Gebot sollte nur mit einem deutlichen Sicherheitsabschlag abgegeben werden, um die unweigerlich anstehenden Sanierungs- und Genehmigungskosten wirtschaftlich auffangen zu koennen.