ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Zittau, Sachsen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine zusammenhängende Gebäudegruppe auf den drei Flurstücken 721/a, 721/b und 721/c (Gemarkung Zittau, Blatt 7519) an der Max-Müller-Straße 2 in 02763 Zittau. Das Ensemble wurde um das Jahr 1897 als Gruppe aus drei eigenständigen Reihenhäusern errichtet und verfügt über eine Grundstücksfläche von insgesamt 1.510 m² sowie eine Wohnfläche von rund 892 m². Die Lage nahe dem Zittauer Zentrum zeichnet sich durch kurze Wege zu Geschäften des täglichen Bedarfs, Schulen und Ärzten sowie eine gute Anbindung an den Nahverkehr aus; rückwärtig schließt sich ein nach Südwesten orientierter Garten an. Historisch wurden die drei Gebäude ab 1946 durch Türdurchbrüche in den Brandmauern auf sämtlichen Etagen zusammengelegt und langjährig als Ärztehaus genutzt. Ab den 1990er Jahren erfolgten schrittweise Modernisierungen. Im Jahr 2015 wurde im Erdgeschoss des mittleren und rechten Gebäudeteils eine großzügige, moderne Wohnung mit gehobenem Standard geschaffen, die zum Wertermittlungsstichtag eigengenutzt war. Demgegenüber stehen das linke Gebäude sowie die Ober- und Mansardgeschosse der anderen Trakte nach Aufgabe der Arztpraxen weitgehend leer und weisen einen sanierungs- bis ausbaubedürftigen Zustand mit unfertigen Gewerken auf. Rechtlich und baulich besteht die größte Herausforderung in der bestehenden Einheitlichkeit der Grundstücke. Zwar wurden die Einzelverkehrswerte auf 101.000 € (Flst. 721/a), 90.900 € (Flst. 721/b) und 112.000 € (Flst. 721/c) festgesetzt, der Gesamtwert der wirtschaftlichen Einheit beläuft sich jedoch auf 400.000 €. Bei getrenntem Zuschlag müssen die Wanddurchbrüche massiv verschlossen und eigene Medien- sowie Heizungsstränge aufgebaut werden, da derzeit lediglich eine zentrale Fernwärme-Übergabestation existiert. Auch sanitäre Anlagen und Küchen müssen in den separaten Einheiten teils vollständig neu angelegt werden. Investoren bietet sich hier die Chance, im Wege einer umfassenden Sanierung dringend nachgefragten großzügigen Wohnraum in zentrumsnaher Lage von Zittau zu realisieren. Wegen des substanziellen Umbauaufwands, der komplexen Gebäudestruktur und der ungeklärten Weiternutzung bzw. Räumung der Erdgeschosswohnung ist das Objekt jedoch mit beachtlichen Unwägbarkeiten behaftet und erfordert eine sorgfältige kaufmännische und bautechnische Kalkulation.