TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Dettelbach, Bayern

Bei der angebotenen Immobilie handelt es sich um ein geschichtsträchtiges, denkmalgeschütztes Wohnhaus (Einzeldenkmal) in exponierter Altstadtlage von Dettelbach (Schweinfurter Straße 13). Das Gebäude wurde mutmaßlich im Jahr 1666 errichtet, was durch ein historisches Wappen über dem Hauseingang belegt wird. Das Grundstück umfasst eine großzügige Fläche von 974 m² im historischen Altort und weist eine unregelmäßige Form auf. Die Wohnfläche wird im Gutachten grob überschlägig auf ca. 400 m² geschätzt, verteilt auf ein Erd- und ein Obergeschoss. Das Gebäude ist zudem unterkellert (Bruchsteingewölbe), während das Dachgeschoss (Halbwalmdach) nicht ausgebaut ist. Der bauliche Zustand des Objekts wird als unterdurchschnittlich eingestuft. Bis auf den im Jahr 2007 installierten Öl-Zentralheizungskessel ist die gesamte technische Gebäudeausstattung verbraucht und bedarf einer vollständigen Erneuerung. Im Rahmen der Augenscheinnahme wurden erhebliche Baumängel und Bauschäden festgestellt: Hierzu zählen akuter Schädlingsbefall (Holzmehlspuren an den Deckenbalken über dem Erdgeschoss), erhebliche Feuchtigkeitseinträge, Bauwerksverformungen sowie historischer Befall mit Hausschwamm und Pilzen. Auch die Dachhaut weist erhebliche Undichtigkeiten auf. Da keine bautechnischen Untersuchungen der konstruktiven Substanz durchgeführt wurden, verbleiben erhebliche Risiken bezüglich der Tragfähigkeit der Holzkonstruktionen. Rechtlich ist das Objekt als Einzeldenkmal im Ensemblebereich "Altstadt" geschützt, was jegliche Sanierungsmaßnahmen strengen denkmalpflegerischen Auflagen unterwirft. Das Verfahren läuft als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Es bestehen derzeit keine wertmindernden Rechte in Abteilung II des Grundbuchs, außer dem Versteigerungsvermerk selbst. Das Objekt ist derzeit in Teilflächen von einer der Miteigentümerinnen eigengenutzt, während andere Teilflächen leer stehen. Nach dem Erwerb ist somit unter Umständen ein Räumungsverfahren erforderlich. Für private Eigennutzer ist dieses Objekt aufgrund des massiven Sanierungsstaus und der unkalkulierbaren Kosten kaum geeignet. Für erfahrene Bauträger oder spezialisierte Investoren im Bereich der Denkmalpflege bietet die Immobilie jedoch ein interessantes Entwicklungspotenzial. Durch die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten für Baudenkmäler (Denkmal-AfA) und die solide Grundstücksgröße lässt sich hier bei entsprechendem Eigenkapital und Fachkenntnis ein Liebhaberobjekt realisieren. Angesichts der prognostizierten stabilen Bevölkerungsentwicklung im Landkreis Kitzingen und der charmanten Altstadtlage ist das Objekt bei einem konservativen Einstiegspreis unterhalb des Verkehrswertes von 299.000 € wirtschaftlich darstellbar.