ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Baierbrunn, Bayern

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im Gautinger Weg 1 in 82065 Baierbrunn, einer gefragten Umlandgemeinde südlich von München auf dem Isarhochufer. Das 1.002 m² große, voll erschlossene Grundstück (Flurstück 204/13) liegt in einem durch Ein- und Doppelhäuser geprägten Wohngebiet am Ende einer Sackgasse. Es grenzt dreiseitig an Straßenverkehrsflächen an. Die Entfernung zum Ortszentrum beträgt ca. 400 m, zur S-Bahn-Haltestelle Baierbrunn rund 950 m. Für das Areal gilt der Bebauungsplan Nr. 37/98 ('Gebiet an der Kreuzwiese') mit der Ausweisung als allgemeines Wohngebiet (GRZ 0,175, maximal zwei Vollgeschosse, Einzelhäuser mit bis zu zwei Wohneinheiten). Bebaut ist das Grundstück mit einem im Jahr ca. 1959 in Massivbauweise errichteten, unterkellerten Einfamilienhaus mit integrierter Garage. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 150,29 m² (davon ca. 117,29 m² im Erdgeschoss und ca. 33,00 m² als wohnlich genutztes Gästezimmer/Sanitär im belichteten Kellergeschoss). Die Nutzfläche im Keller beläuft sich auf ca. 35,04 m². Die Bausubstanz und Ausstattung (Holzfenster, Sanitär, Öl-Zentralheizung aus 1987) sind weitgehend unzeitgemäß und weisen einen deutlichen Instandhaltungsstau auf. Der Sachverständige stuft die baulichen Anlagen als wirtschaftlich überaltert ein, da die Restnutzungsdauer abgelaufen ist und eine Weiternutzung im Vergleich zur Freilegung unwirtschaftlich wäre. Im Grundbuch von Baierbrunn Blatt 3875 eingetragene Dienstbarkeiten in Abteilung II (Kanalunterhaltungsverpflichtung sowie Duldungsverpflichtung und Benützungsrecht für Wasser-/Abwasseranlagen) mindern den Grundstückswert laut Gutachter nicht. Miet- oder Pachtverhältnisse bestehen nicht. Der Sachverständige ermittelte den Verkehrswert im Liquidationsverfahren: Ausgehend von einem abgeleiteten Bodenwert von 1.634.000 € (basierend auf dem Bodenrichtwert von 1.800 €/m² zum 01.01.2024 bei Anpassung auf WGFZ 0,45 und Marktabschlag von 5 %) und dem Abzug von Freilegungskosten in Höhe von 64.000 € (ca. 83 €/m³ bei 767 m³ BRI) ergibt sich ein gerundeter Marktwert von 1.570.000 €. Für Bieter bietet das Objekt eine erstklassige Gelegenheit zum Erwerb eines werthaltigen Baugrundstücks in erstklassiger Münchner Wohnlage. Das Bestandsgebäude sollte planmäßig abgebrochen werden, um das volle Baurecht mit moderner Architektur optimal auszuschöpfen.