KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · + 1 Stellplatz · Bj. 1999 · Unklar

Zur Versteigerung steht eine 4-Zimmer-Maisonette-Erdgeschosswohnung nebst Tiefgarageneinzelstellplatz in einer 1999 erbauten, gepflegten Wohnanlage (Doppelhaushälfte mit 3 Einheiten) im beliebten Münchner Stadtteil Neuhausen-Nymphenburg (Gern). Die Wohnung verfügt über ca. 119,9 m² Wohnfläche im Erdgeschoss sowie ca. 59,3 m² wohnraumähnlich nutzbare Nutzfläche im Untergeschoss (Hobbyraum und Bad) und ein Sondernutzungsrecht an einem ca. 387 m² großen, sonnigen Privatgarten. Der gerichtlich festgesetzte Gesamtwert beläuft sich auf 1.825.000 € (1.800.000 € für die Wohnung samt Garten und UG-Räumen sowie 25.000 € für den Tiefgaragenstellplatz). Da der Gutachterin kein Zutritt zum Gebäude gewährt wurde, basiert die Wertermittlung ausschließlich auf einer Außenbesichtigung und den vorliegenden Bauakten.

Biet-Score

Chancenreich · 93 von 100

Gut geeignet für private Bieter bis nahe an den Verkehrswert heran.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt stellt eine seltene Erwerbsgelegenheit in einer der begehrtesten Bestlagen Münchens dar, ideal für anspruchsvolle Eigennutzer oder langfristig orientierte Kapitalanleger. Die Kombination aus großzügiger Wohnfläche, großem Privatgarten und Top-Energieeffizienzklasse (A) bietet ein enormes Wertpotenzial. Kaufinteressenten sollten jedoch zwingend ein finanzielles Polster für eventuell erforderliche Innenrenovierungen und Modernisierungen einplanen, da eine Innenbesichtigung im Vorfeld verwehrt wurde.

Chancen

7

Großzügiges Raumangebot mit ca. 119,9 m² reiner Wohnfläche sowie ca. 59,3 m² wohnraumähnlicher Nutzfläche im Souterrain/UG.

Risiken

4

Genaue Höhe des Hausgelds und der Instandhaltungsrücklage der WEG mangels Auskunft bzw. unbekannter Hausverwaltung unklar.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine hochwertige 4-Zimmer-Erdgeschosswohnung (Maisonette) nebst Tiefgaragenstellplatz in der Paduanostraße 6 im Stadtviertel Gern (München-Neuhausen/Nymphenburg). Das 1999 in Massivbauweise errichtete Wohngebäude ist als Doppelhaushälfte mit lediglich 3 Wohneinheiten konzipiert. Die Lage zeichnet sich durch ein ruhiges, repräsentatives Villen- und Wohnumfeld in direkter Nachbarschaft zum Nymphenburger Kanal (Canaletto), Schlosspark Nymphenburg und Dantebad aus. Die Anbindung an den ÖPNV (U-Bahn-Linien U1/U7) und das übergeordnete Straßennetz ist ausgezeichnet. Die Wohnung Nr. 1 bietet eine Wohnfläche von ca. 119,9 m² im Erdgeschoss mit großzügigem Wohn-/Essbereich, offener Küche, drei Zimmern, Bad/WC und Diele. Eine interne Treppe führt in das Untergeschoss, welches weitere ca. 59,3 m² Nutzfläche umfasst (darunter ein 31,6 m² großer Hobbyraum, ein zweites Bad sowie Abstellräume). Ein herausragendes Merkmal ist das Sondernutzungsrecht an einer ca. 387 m² großen, sonnigen Gartenfläche mit Lärchenholzterrasse. Das Gebäude wird über eine Grundwasserwärmepumpe und Fußbodenheizung beheizt und weist mit 33 kWh/(m²a) (Energieeffizienzklasse A) herausragende Verbrauchswerte auf. Äußerlich sind kleinere Instandhaltungsrückstände wie Putzabplatzungen am Sockel und Bodenunebenheiten erkennbar. Im Grundbuch von Nymphenburg (Blätter 12124 und 12128) sind Miteigentumsanteile von 324/1.000 (Wohnung) und 22/1.000 (TG-Stellplatz Nr. 5) eingetragen. In Abteilung II bestehen bedingte PKW-Stellplatz-Benützungsrechte zugunsten des Nachbarflurstücks 337. Ein wesentliches Bieterrisiko liegt darin, dass der Sachverständigen kein Zutritt zum Gebäude ermöglicht wurde; die Bewertung erfolgte daher ohne Prüfung des tatsächlichen Innenerhaltungszustands und unter Unterstellung eines schadensfreien Zustands. Mit einem festgesetzten Gesamtverkehrswert von 1.825.000 € bietet dieses Objekt die seltene Chance auf eine großzügige Garten-Maisonette in Münchner Bestlage. Aufgrund des fehlenden Innenzugangs sollten Bieter entsprechende Sicherheitsabschläge für etwaige Instandsetzungsmaßnahmen in ihrer Gebotskalkulation berücksichtigen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

1) 4 Zi.-Whg im EG mit interner Verbindung zum UG, Wfl. ca. 119,9 m³, Nfl. ca. 59,3 m², Bj. ca. 1999 SNR an Gartenfläche zu ca. 387 m² 2) TG Stellplatz, Bj. ca. 1999

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Gutachten und amtliche Bekanntmachung vorhanden. Die Datenqualität bezüglich Lage, Flächen und Baukonstruktion ist sehr hoch, allerdings war mangels Zutritt keine Innenbesichtigung der Wohnung möglich.
Ausschließlich Außenbesichtigung — Innenausstattung und Zustand wurden aus Baubeschreibung und Bauakten abgeleitet.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 25 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 1514 K 0200/2023
Amtsgericht: München
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 29.10.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung · + 1 Stellplatz
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1999

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 1.825.000 €
Wohnfläche: 119,9 m²
Nutzfläche: 59,3 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 324/1.000 (Wohnung Nr. 1) und 22/1.000 (TG-Stellplatz Nr. 5)
Anteilige Grundstücksfläche: 318,32 m²

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Paduanostraße
Hausnummer: 6
PLZ: 80638
Ort: München
Stadtteil: Gern / Neuhausen-Nymphenburg

Weitere Angaben aus dem Gutachten14 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 3 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt15.221 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

über der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 120 m² Wohnfläche · Baujahr 1999 · Zustand durchschnittlich

	Üblicher Marktpreis · München	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	9.825 €/m²typischer Wert	7.707 €/m²Median · 22 Fälle
Spanne	7.250 – 12.400 €/m²	6.096 – 9.934 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+55 % über dem typischen Wert	+97 % über dem Median
Quelle	Portalrecherche für München, Quelle nicht dokumentiert (Portal-Preisatlas)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2023	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · München

9.825 €/m²typischer Wert

Spanne: 7.250 – 12.400 €/m²
Dieses Objekt: +55 % über dem typischen Wert
Quelle: Portalrecherche für München, Quelle nicht dokumentiert (Portal-Preisatlas)
Stand: 2023

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

7.707 €/m²Median · 22 Fälle

Spanne: 6.096 – 9.934 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +97 % über dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · München	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	22 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 13 der 22 vor

Üblicher Marktpreis · München

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 22 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 13 der 22 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1999Gruppe 1979
Zustand: hier durchschnittlichGruppe durchschnittlich
Wohnfläche: hier 120 m²Gruppe 73 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 11,25 – 16,80 €/m² im Monat, typisch 12,87 €/m² · Landeshauptstadt München (Mietspiegel), 2022

21 von 22 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 3,0 km entfernt (Laim) — 5.858 €/m², Baujahr 1970, durchschnittlich, 71 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Fritz-Meyer-Weg, Oberföhring	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1975	44 m²	stark sanierungsbedürftig	204.000 €	4.595 €	06.10.2026	9,0 km
Forstenrieder Allee, München	Eigentumswohnung	—	109 m²	unbewertet	603.000 €	5.558 €	13.05.2026	unbekannt
Smaragdstraße, Ludwigsfeld	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1997	78 m²	durchschnittlich	457.000 €	5.845 €	01.09.2026	6,0 km
Landsberger Straße, Laim	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1970	71 m²	durchschnittlich	413.000 €	5.858 €	12.11.2026	3,0 km
Stemplingeranger, München	Eigentumswohnung	—	75 m²	unbewertet	448.000 €	5.957 €	19.05.2026	unbekannt
Prinz-Eugen-Str., München	Eigentumswohnung	—	51 m²	unbewertet	310.000 €	6.078 €	21.05.2026	unbekannt
Dieselstraße, München (Moosach)	Eigentumswohnung	—	80 m²	unbewertet	490.000 €	6.150 €	03.06.2026	unbekannt
Schanzenbachstraße, Untersendling	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1968	86 m²	durchschnittlich	585.000 €	6.802 €	24.09.2026	6,0 km
Scharnhorststraße, München (Moosach)	Eigentumswohnung	—	50 m²	unbewertet	345.000 €	6.867 €	03.06.2026	unbekannt
Implerstraße, Sendling	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Kfz-Stellplatz (Tiefgarage)	1982	95 m²	durchschnittlich	692.000 €	7.323 €	13.10.2026	5,0 km
Reinekestraße, München	Eigentumswohnung	—	46 m²	unbewertet	345.000 €	7.561 €	28.05.2026	unbekannt
Reifenstuelstraße, Isar-Vorstadt	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1984	55 m²	gepflegt	428.000 €	7.853 €	31.08.2026	6,0 km
Helenenstraße, Trudering	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), Kfz-Stellplatz	1982	161 m²	durchschnittlich	1.284.000 €	7.955 €	25.08.2026	13,0 km
Karl-Böhm-Weg, Freimann	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	2000	47 m²	durchschnittlich	405.000 €	8.645 €	05.11.2026	7,0 km
Sämannstraße, Aubing	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1997	66 m²	durchschnittlich	620.000 €	9.358 €	10.09.2026	8,0 km
Bonner Straße, Schwabing	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1957	57 m²	sanierungsbedürftig	556.000 €	9.789 €	20.10.2026	4,0 km
Bonner Straße, Schwabing-West	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1957	57 m²	durchschnittlich	573.000 €	9.983 €	26.08.2026	4,0 km
Robert-Koch-Straße, Lehel	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1905	69 m²	renovierungsbedürftig / einfach	690.000 €	10.007 €	11.11.2026	6,0 km
Nymphenburger Straße, München (Maxvorstadt)	Eigentumswohnung	—	76 m²	unbewertet	889.000 €	11.744 €	06.05.2026	unbekannt
Hohenzollernstr., München	Eigentumswohnung	—	201 m²	unbewertet	2.710.000 €	13.450 €	12.05.2026	unbekannt
Möhlstraße, München	Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer), Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1979	340 m²	unbewertet	5.057.000 €	14.865 €	20.08.2026	6,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für München, kreisfreie Stadt.

Eher RückenwindHohe Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 9 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart