ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Dettelbach, Bayern

Das Versteigerungsobjekt Am Rosengarten 6 in 97337 Dettelbach umfasst ein zweigeschossiges, teilunterkellertes Einfamilienwohnhaus auf einem 70 m² großen Flurstück in weitgehend ebener Lage innerhalb des historischen Stadtkerns. Das Ursprungsbaujahr datiert vermutlich aus dem 18. Jahrhundert. Das Grundstück ist nahezu vollständig überbaut. Das Gebäude bietet im Erd- und Obergeschoss rund 67,66 m² Wohnfläche, ergänzt durch einen teilausgebauten Speicher im Dachgeschoss (37,31 m²) sowie nutzbare Flächen im Spitzboden (20,57 m²). Die Wohnlage ist gut erschlossen, allerdings führt ca. 80 m südlich eine Bundesstraße vorbei. Das Wohnhaus kombiniert Bruchstein-Mauerwerk und Fachwerk mit Lehmausfachung unter einem ziegelgedeckten Satteldach. Durch frühere Modernisierungen wurden ca. 2009 Holzisolierglasfenster eingebaut und die verputzte Fassade freigelegt. Beheizt wird das Gebäude über eine Gastherme (Kesseltausch ca. 1993). Die Ausstattungsstandards bewegen sich im durchschnittlichen bis einfachen Bereich. Zum Besichtigungszeitpunkt am 11.02.2025 waren keine offensichtlichen Baumängel erkennbar; der Sachverständige berücksichtigte im Sachwertverfahren einen pauschalen Abzug von 5.000,00 € für besondere objektspezifische Merkmale. Rechtlich besteht Denkmalschutz als Teil des Altstadtensembles Dettelbach, wenngleich das Gebäude selbst kein Einzeldenkmal darstellt. Abteilung II des Grundbuchs weist keine Lasten aus. Ein Risiko stellen der verbliebene alte Ölheizkessel samt Öltank im Kriechkeller dar, deren Entsorgungsbedarf nicht untersucht wurde. Zudem ist ein Zimmer im Erdgeschoss fremdvermietet, während der restliche Wohnraum vom Eigentümer bewohnt wird, was nach Zuschlag gegebenenfalls Vollstreckungsmaßnahmen nach § 93 ZVG nötig macht. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 145.000,00 € basiert auf dem Sachwertverfahren (Sachwert 146.000,00 €, Ertragswert 145.000,00 €). Für Kapitalanleger und Eigennutzer bietet die Immobilie eine solide Ausgangsbasis im Einstiegspreissegment mit interessanten Erweiterungsmöglichkeiten im Dachbereich, verlangt jedoch Weitsicht hinsichtlich der Altanlagenbeseitigung und der Ensembleauflagen.