ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Raubling, Bayern

Das Bewertungsobjekt umfasst vier Eigentumswohnungen in einem freistehenden, zweigeschossigen Mehrfamilienhaus nebst ausgebautem Dachgeschoss in der Panger Straße 28 im bayerischen Raubling. Die Immobilie befindet sich am Ende einer Sackgasse unmittelbar am Waldrand im Bereich der Hochrunstfilze. Das Gesamtgrundstück besitzt eine beachtliche Fläche von 4.942 m² und ist baurechtlich dem Außenbereich im Landschaftsschutzgebiet zugeordnet. Das Wohnhaus wurde ca. 1960 errichtet und in den Jahren 2002/2003 umfassend revitalisiert und modernisiert. Auf dem Grundstück befinden sich ferner ein stark baufälliges massives Nebengebäude, ein Carport sowie einfache Holzschuppen. Die gesamte Wohnfläche beträgt 323,00 m², aufgeteilt in Wohnung 1 im EG (115,90 m²), zwei Einheiten im OG (Wohnung 2 mit 59,60 m², Wohnung 3 mit 63,70 m²) und Wohnung 4 im DG (83,60 m²). Die Ausstattung des Wohnhauses ist als durchschnittlich bis solide einzustufen (überwiegend Fliesen und Laminat, geflieste Sanitärräume). Allerdings erfolgt die Raumbeheizung unzeitgemäß über elektrische Plattenheizkörper, ergänzt durch einen Kachelofen im Erdgeschoss und Solarthermie zur Warmwasserbereitung. Ein gravierender Mangel im Gemeinschaftsgefüge resultiert aus dem eigenmächtigen Ausbau des Dachgeschosses: Wohnung Nr. 4 erstreckt sich über die gesamte Etage, wodurch die laut Teilungserklärung den anderen Wohnungen zustehenden Speicherräume ersatzlos entfallen sind. Das Objekt ist voll vermietet und erzielt eine jährliche Nettokaltmiete von 34.020 € (bzw. einen nachhaltigen Jahresrohertrag von 36.480 €). Eine Instandhaltungsrücklage wurde nicht gebildet und ein Verwalter existiert nicht. Die Wohnungen im Obergeschoss sowie das Nebengebäude konnten mangels Zutritts durch die Mieter nicht von innen begutachtet werden, weshalb verdeckte Mängel nicht ausgeschlossen werden können. Investoren bietet sich bei einem Gesamterwerb eine interessante Renditeperspektive im Raum Rosenheim, sofern ausreichende Liquidität für eine zeitnahe energetische Heizungserneuerung und juristische Bereinigung der Teilungserklärung vorgehalten wird.