ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Freising, Bayern

Gegenstand des Versteigerungsverfahrens sind zwei Miteigentumsanteile an einer größeren Wohnanlage mit über 200 Wohneinheiten an der Bourdonstraße 3 am nördlichen Stadtrand von Freising (Gemarkung Freising, Flurstücke 1439 u.a.). Die Wohneinheit Nr. 27 befindet sich im 3. Obergeschoss eines achtgeschossigen Baukörpers (inklusive Erdgeschoss) mit Flachdach und Personenaufzug. Die Wohnfläche beläuft sich nach WoFlV auf 69,01 m² (im Gutachten auf 69 m² gerundet) und gliedert sich in Wohnraum (24,12 m²), Schlafraum (18,65 m²), Küche (12,16 m²), Diele (6,77 m²), innenliegendes Bad (3,96 m²) sowie eine zu einem Viertel angerechnete Loggia mit 13,40 m² Grundfläche. Zur Wohnung gehört laut Aufteilungsplan ein Kellerabteil; zudem ist der Tiefgaragenstellplatz Nr. 27 als eigenständiges Sondereigentum zugeordnet. Die Mikrolage zeichnet sich durch gute Nahversorgung (Steincenter ca. 150 m entfernt) und die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln aus. Das Gebäude wurde ausweislich der Teilungserklärung von 1977 und des Typenschilds am Aufzug um 1976/1977 errichtet. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich in einem baujahresgemäßen, gepflegten Zustand ohne akuten Sonderinstandhaltungsbedarf. Das Sondereigentum der Wohnung erfuhr seit 2022 Teilmodernisierungen: Das Bad wurde zeitgemäß mit bodengleicher Dusche und großformatigen Fliesen erneuert, die Böden überwiegend mit Vinyl bzw. Laminat belegt. Die zweifach isolierverglasten Holzfenster stammen überwiegend aus dem Baujahr. Die Beheizung erfolgt zentral. Das monatliche Hausgeld belief sich laut Wirtschaftsplan 2025 auf 202,22 € für die Wohnung sowie 14,37 € für den Tiefgaragenstellplatz (jeweils ohne verbrauchsabhängige, umlagefähige Kosten). Rechtlich und verfahrensbezogen ist hervorzuheben, dass in Abteilung II und III keine wertmindernd zu berücksichtigenden Dienstbarkeiten bestehen. Baulasten und Altlasten sind laut Behördenauskünften nicht verzeichnet. Zu beachten ist, dass das Kellerabteil vor Ort abweichend von der Planbezeichnung genutzt wird und der Tiefgaragenstellplatz mangels Zugänglichkeit nicht besichtigt werden konnte. Da der Zuschlag in einem früheren Versteigerungstermin nach § 74a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen Wertgrenzen im aktuellen Termin aufgehoben. Die Wohnung ist bei Zuschlag nicht mietfrei, da sie von der Schuldnerin bewohnt wird. Aus Investorensicht bietet die 2-Zimmer-Wohnung eine solide Wertbasis im angespannten Mietmarkt des Landkreises Freising. Der Gesamtwert von 330.000 € (4.800 €/m² Wohnfläche inklusive Nebenräumen) wurde im Vergleichswertverfahren sauber hergeleitet. Bei Berücksichtigung möglicher Kosten für eine Räumung und zukünftige WEG-Erhaltungsmaßnahmen stellt das Objekt eine interessante Einstiegschance dar.