ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Heiligenstadt, Bayern

Zur Versteigerung gelangt der 1/2-Miteigentumsanteil an den Flurstücken 249/1 und 249/2 (Gesamtgröße 1.535 m²) der Gemarkung Lindach, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Bamberg von Lindach, Blatt 239. Das Bewertungsobjekt umfasst das an das Bestandsgebäude Nr. 22 angebaute Einfamilienhaus Nr. 22a (Baujahr 1994, ca. 127 m² Wohnfläche über Untergeschoss und Erdgeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss) sowie eine Doppelgarage mit zwei Fertiggaragen und Satteldach. Das Objekt liegt im ca. 60 Einwohner zählenden Gemeindeteil Lindach des Marktes Heiligenstadt in Oberfranken. Die Immobilie weist schwerwiegende bauliche und grundbuchrechtliche Mängel auf. Zwar stehen der Einheit Nr. 1 laut Teilungserklärung Keller- und Dachbodenräume im Nachbarhaus Nr. 22 zu, diese sind jedoch vom Bewertungsobjekt aus baulich überhaupt nicht zugänglich. Kellerraum 1 in Nr. 22 wurde vom Eigentümer der Nr. 22 zu einem Gästezimmer mit Heizkörper ausgebaut und wird von diesem eigenmächtig genutzt; eine bauliche Trennwand zum Flur fehlt. Der Dachboden ist nur über eine Einschubtreppe im Erdgeschoss-Flur von Haus Nr. 22 erreichbar, und die im Aufteilungsplan eingetragene Terrasse existiert in der Realität nicht. Besonders kritisch ist die haustechnische Erschließung: Haus Nr. 22a verfügt über keinerlei eigene Versorgungsanschlüsse für Strom, Wasser und Heizung. Die Versorgung läuft vollständig über das Nachbarhaus Nr. 22, von wo aus die Nebenkosten anteilig über Zwischenzähler abgerechnet werden und die Hauptabsperrungen liegen. Rechtlich handelt es sich um eine WEG-Struktur mit nur zwei Parteien, bei der gravierende Widersprüche zwischen Kaufvertrag, Aufteilungsplan und tatsächlicher Bauausführung bestehen. Im Ergebnis ist der Erwerb mit außergewöhnlichen Risiken verbunden. Ein wirtschaftlicher und ungestörter Betrieb erfordert zwingend eine bauliche Entflechtung, die Schaffung eigenständiger Versorgungsleitungen sowie eine notarielle Anpassung der Teilungserklärung bzw. Rechtsstreitigkeiten zur Durchsetzung der Eigentumsrechte. Das Objekt eignet sich daher keinesfalls für klassische Kapitalanleger oder Eigennutzer ohne einschlägiges bautechnisches und juristisches Know-how.