TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Kronberg im Taunus, Hessen

**Objekt und exklusive Taunuslage**\nBei dem zu versteigernden Objekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus in der begehrten Wohnlage Kronberg-Schönberg, Am Eichbühel 30. Das im Jahr 1936 in massiver Bauweise errichtete Gebäude befindet sich auf einem großzügigen, parkähnlichen Grundstück mit einer Gesamtfläche von 3.450 m² (Gemarkung Schönberg, Flur 3, Flurstück 385/91). Die Lage zeichnet sich laut Gutachten durch eine sehr gute Wohnlage und eine hervorragende Verkehrsanbindung aus, während das Grundstück selbst leicht hängig verläuft und über einen geschützten Mammutbaum verfügt. Der gerichtliche Verkehrswert wurde auf Basis eines kombinierten Verfahrens (Gewichtung von Sach- und Ertragswert) auf 2.850.000,00 € festgesetzt, wobei der reine Bodenwert des bebaubaren Teils bei 1.040,00 €/m² liegt.\n\n**Zustand, Ausstattung und Modernisierungen**\nDas Wohnhaus verfügt über eine offizielle Wohnfläche von 268 m², aufgeteilt auf das Erd- und Dachgeschoss. Zwischen 2016 und 2021 wurden umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die unter anderem die Erneuerung der Gas-Zentralheizung (Viessmann, 2017), der Elektrik (CAT 7) und den teilweisen Ausbau des Dachgeschosses zu einem großzügigen Studio mit Bad umfassten. Das Erdgeschoss besticht durch einen aufgearbeiteten Parkettboden und einen modernen, offenen Grundriss mit Kamin. Im Untergeschoss existiert zudem eine wohnlich ausgebaute Fläche von ca. 69 m², die als Einliegerwohnung genutzt wird. Demgegenüber steht jedoch ein deutlicher Sanierungs- und Instandhaltungsbedarf: Im Untergeschoss zeigen sich aufsteigende Feuchtigkeitsschäden aufgrund einer fehlenden horizontalen Abdichtung (hierfür wurde ein pauschaler Wertabschlag von 70.000,00 € berücksichtigt). Zudem stammen die Fenster im Erdgeschoss überwiegend aus dem Jahr 1987, und auch die Fassade sowie die Dacheindeckung befinden sich in einem älteren, einfachen Zustand.\n\n**Rechtliche Risiken und bauliche Einschränkungen**\nEin zentrales Risiko stellt die baurechtliche Ungekärtheit der Einliegerwohnung dar. Gemäß Gutachten S. 6 liegt keine Genehmigung für die Wohnnutzung im Untergeschoss vor; zudem erfüllen die Räume aufgrund unzureichender lichter Höhen (Wohnungseingangstür nur 1,86 m) und mangelnder Belichtung nicht die Anforderungen der Hessischen Landesbauordnung. Ein weiteres rechtliches Detail ist der einseitige Grenzüberbau eines Nebengebäudes vom Nachbarflurstück 91/36 auf das Bewertungsgrundstück, für den keine vertraglichen Regelungen bekannt sind.\n\n**Investitionsfazit**\nFür solvente Eigennutzer oder Projektentwickler stellt diese Zwangsversteigerung eine seltene Gelegenheit dar, ein repräsentatives Villenanwesen in einer der exklusivsten Lagen des Rhein-Main-Gebiets zu erwerben. Der erhebliche Bodenwert und die bereits modernisierte Substanz im Erd- und Dachgeschoss bilden ein solides Fundament. Bietinteressenten sollten jedoch die Sanierungskosten für die Trockenlegung des Untergeschosses, den Austausch der Fenster und die Fassadenarbeiten mit ca. 150.000 bis 200.000 € beziffern und die Einliegerwohnung rein als wohnliche Nutzfläche kalkulieren. Ein Zuschlag deutlich unter dem Verkehrswert von 2.850.000,00 € sichert hierbei eine hervorragende Wertschöpfung.