ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Niddatal, Hessen

Das Objekt Hermannseck 4 in 61194 Niddatal-Bönstadt ist ein historisches Zweifamilienhaus, bestehend aus einem Haupt- und einem Nebengebäude. Es steht auf einem kleinen Grundstück von nur 81 m² und ist nahezu vollständig überbaut. Die geschätzte Wohnfläche beträgt ca. 93 m², während das Baujahr gutachterlich auf das Jahr 1900 geschätzt wird. Gelegen im historischen Ortskern von Bönstadt, bietet das Objekt eine ruhige Wohnlage mit dörflichem Altstadtcharakter. Größere Städte wie Friedberg sind rund 13 km entfernt, während das Stadtzentrum von Frankfurt am Main in etwa 45 km zu erreichen ist. Die Infrastruktur im direkten Umkreis ist ländlich geprägt und für Geschäfte des täglichen Bedarfs teilweise eingeschränkt. Der bauliche Zustand des Gebäudes wird im Gutachten aufgrund der verweigerten Innenbesichtigung als schlecht eingestuft. Es zeigt einen erheblichen Unterhaltungs- und Modernisierungsstau. Augenscheinlich sind erhebliche Putzschäden an den Fassadenseiten sichtbar, an einigen Stellen fehlt der Putz ganz, sodass die darunterliegende Holz-Fachwerkstruktur frei liegt. Ein Energieausweis ist nicht vorhanden; energetische Standards nach dem aktuellen Gebäudeenergiegesetz (GEG) werden nicht erfüllt. Auch die Besonnungs- und Belichtungsverhältnisse werden aufgrund der wenigen Fensterflächen und des zweiseitigen Anbaus als ungenügend bewertet. Rechtlich ist das Objekt als Bestandteil einer Gesamtanlage gemäß § 2 Abs. 3 des Hessischen Denkmalschutzgesetzes geschützt, was jegliche Sanierungen erschwert. Zudem existiert bei der Gemeindeverwaltung keine Bauakte, was zu massiven Unsicherheiten bezüglich der materiellen Legalität der Bausubstanz führt. Ein weiteres finanzielles Risiko stellen die Erschließungsbeiträge für die laufende Sanierung der Erbstädter Straße dar, die bis 2027 mit geschätzten 6.000 € auf den neuen Eigentümer zukommen werden. Da keine Innenbesichtigung möglich war, wurde im Gutachten ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 5.000 € vorgenommen. Trotz des sehr geringen Verkehrswerts von 32.000 € ist dieses Objekt nur für hochspezialisierte Investoren oder Handwerker mit Erfahrung im Bereich Denkmalschutz und Fachwerksanierung geeignet. Die Risiken durch unentdeckte Bauschäden im Innenraum, die anstehenden Erschließungskosten und die strengen Denkmalschutzauflagen überwiegen die Chancen einer günstigen Anschaffung deutlich. Eine verlässliche Wirtschaftlichkeitsberechnung ist ohne vorherige Prüfung des Innenraums kaum möglich.