ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Stadtallendorf, Hessen

Freistehendes, eingeschossiges Einfamilienhaus (Baujahr 2004) im Buchenweg 2 in 35260 Stadtallendorf-Erksdorf. Das Grundstück hat eine ansprechende Größe von 739 m² und grenzt im Nordosten an einen Regenrückhalteteich. Erksdorf ist ein dörflich geprägter Ortsteil mit rund 1.000 Einwohnern, etwa 30 km von Marburg entfernt. Das Haus liegt in einer ruhigen Wohnlage am Ortsrand.\n\nDie Wohnfläche beträgt ca. 185 m² und verteilt sich auf ein Erdgeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss (6 Zimmer insgesamt). Das Gebäude ist nicht unterkellert, verfügt aber über ein massives Streifenfundament, eine Photovoltaikanlage auf dem Satteldach und eine Luft-Wärmepumpe zur Warmwasserbereitung. Die Beheizung erfolgt über eine Öl-Zentralheizung (Baujahr 2004) mit Fußbodenheizung im Erdgeschoss. Der bauliche Zustand wird als befriedigend beschrieben, weist jedoch erhebliche unfertige Arbeiten und Instandhaltungsrückstau auf.\n\nIn Abteilung II des Grundbuchs sind keine wertmindernden Rechte eingetragen. Es bestehen jedoch erhebliche baurechtliche Risiken: Die durchgeführten Umbauten im Erdgeschoss (Entfernung einer Trennwand, Einbau von Stahlträgern) sowie die Terrassenüberdachung weichen von den genehmigten Bauunterlagen ab und erfordern nachträgliche Genehmigungen sowie statische Berechnungen. Hierfür wurden im Gutachten bereits pauschale Kosten von 2.500 EUR berücksichtigt. Der gesamte Nachholbedarf an Renovierungen (u.a. Fertigstellung der Umbauarbeiten im EG, Fassadenrisse, Sockelinstandsetzung) summiert sich auf einen wertmindernden Abschlag von 29.000 EUR.\n\nFür sicherheitsorientierte Investoren oder Eigennutzer bietet das Objekt dank des modernen Baujahrs (2004) und der energiesparenden PV-Anlage eine solide Substanz in ruhiger Lage. Der festgesetzte Verkehrswert von 372.000 EUR berücksichtigt den Sanierungsstau angemessen. Bieter sollten jedoch die baurechtlichen Abweichungen im Blick behalten und finanzielle Reserven für die nachträgliche Statikprüfung sowie die Fertigstellung der Innenarbeiten einplanen. Da das Objekt eigengenutzt ist, muss nach dem Erwerb zudem die Räumung koordiniert werden.