KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1964 · vermietet

Zur Versteigerung steht eine ca. 87 m² große 4-Zimmer-Eigentumswohnung im Erdgeschoss eines 1964 erbauten Mehrfamilienhauses in Frankfurt am Main, Stadtteil Praunheim. Das Objekt verfügt über einen durchdachten Grundriss mit vier Zimmern, Küche, Bad, separatem WC, Loggia, eigenem Kellerabteil und einem zugeordneten Garten-Sondernutzungsrecht von ca. 57,50 m². Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 325.000 € und wurde mittels Vergleichswertverfahren ermittelt. Zum Wertermittlungsstichtag war die Wohnung laut Bewohnerangaben eigengenutzt, eine Innenbesichtigung durch die Gutachterin wurde jedoch nicht ermöglicht. Am Gemeinschaftseigentum besteht mittelfristiger Sanierungsbedarf, insbesondere hinsichtlich des Daches, sodass künftige Sonderumlagen einkalkuliert werden müssen.

Biet-Score

Ausgeglichen · 63 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die 4-Zimmer-Wohnung in Frankfurt-Praunheim stellt für handwerklich versierte Eigennutzer und kapitalstarke Bestandshalter ein interessantes Wertsteigerungspotenzial dar. Der Vorteil der begehrten Wohnungsgröße mit eigenem Gartenanteil wird durch die Unsicherheit bezüglich des Innenzustands und bevorstehende Sanierungskosten am Dach relativiert. Kaufinteressenten sollten einen Sicherheitsabschlag für Renovierungen sowie Rücklagen für Sonderumlagen im Bietlimit berücksichtigen und das Objekt im ersten Versteigerungstermin gezielt prüfen.

Chancen

7

Risiken

6

Bedarf an Dach- und Treppenhaussanierung am Gemeinschaftseigentum mit konkretem Risiko künftiger Sonderumlagen.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Die bewertungsgegenständliche Eigentumswohnung Nr. 18 befindet sich im Erdgeschoss eines freistehenden, voll unterkellerten 4-geschossigen Mehrfamilienhauses mit 24 Wohneinheiten in der Bernadottestraße 24 im Frankfurter Stadtteil Praunheim (Gemarkung Praunheim, Flur 6, Flurstück 9/149). Dem Sondereigentum entspricht ein Miteigentumsanteil von 51,40/1.000 an dem 1.555 m² großen Grundstück. Die Lage zeichnet sich durch eine gewachsene Wohnumgebung und hervorragende Nahversorgung aus; das Nordwestzentrum sowie der U-Bahnhof Niederursel liegen im fußläufigen Einzugsbereich. Verkehrliche Immissionen gehen von dem nahe gelegenen Erich-Ollenhauer-Ring aus. Die Wohnung verfügt laut Gutachten über eine Wohnfläche von ca. 87 m², aufgeteilt auf vier Zimmer, eine Küche, Flur, Diele, Bad, separates WC, Abstellraum und eine Loggia. Als besonderes Ausstattungsmerkmal ist der Einheit ein Sondernutzungsrecht an einer ca. 57,50 m² großen, eingefriedeten Gartenfläche (GF 06) zugeordnet. Das 1964 errichtete Gebäude wurde in den Jahren 2000/2001 mit einem Wärmedämmverbundsystem und 2022/2023 mit einer erneuerten Heizanlage (Fernwärme) ausgestattet. Der Endenergiebedarf liegt bei 106,4 kWh/(m² a) (Klasse D). Das monatliche Hausgeld beläuft sich laut Wirtschaftsplan 2025 auf 475,00 € inklusive 72,82 € Erhaltungsrücklage. Zum Wertermittlungsstichtag am 20.01.2026 wurde der Gutachterin der Zutritt zum Sondereigentum nicht ermöglicht; die Einheit wurde daher auf Basis der Aktenlage in einfachem, baujahresgemäßem Zustand bewertet. Laut Hausverwaltung ist die Dachdeckung sanierungsbedürftig und wird die vorhandene Instandhaltungsrücklage voraussichtlich weitgehend aufzehren, weshalb für Eigentümer mit Sonderumlagen zu rechnen ist. Zudem befindet sich auf dem Grundstück kein eigener Pkw-Stellplatz. Das Altflächenkataster und das Baulastenverzeichnis weisen keine Eintragungen auf; Denkmalschutz besteht nicht. Der Verkehrswert wurde durch die Sachverständige im Vergleichswertverfahren auf 325.000 € festgesetzt (Vergleichswert 327.000 € abzüglich 2.000 € Rundung, inklusive 10.000 € Wertzuschlag für das Garten-Sondernutzungsrecht). Die Immobilie eignet sich vor allem für Kapitalanleger und Familien, die das Entwicklungspotenzial einer 4-Zimmer-Gartenwohnung nutzen möchten und bereit sind, Instandsetzungsrisiken sowie eventuelle Räumungsaufwände kalkulatorisch abzusichern.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Detaillierte Objektbeschreibung: (Laut Gutachten: 4-Zimmer-Wohnung Nr. 18, EG rechts bestehend aus vier Zimmern, einer Küche, einem Abstellraum, einem Badezimmer, einem WC und einer Loggia; Baujahr 1964; Wohnfläche ca. 87 m²) Gläubigerin wird nicht genannt. Kontoverbindung für die Überweisung der Sicherheitsleistung: Gerichtskasse Frankfurt am Main: Landesbank Hessen-Thüringen, IBAN: DE73 5005 0000 0001 0060 30, BIC: HELADEFFXXX, 1 Woche vor Termin unter Angabe des Kassenzeichens: 144141302019.

Hinweise zur Datenlage

Es liegt ein vollständiges Verkehrswertgutachten mit Wertermittlungsstichtag 20.01.2026, amtlicher Bekanntmachung und Exposé vor. Die Datenlage ist für das Gemeinschaftseigentum fundiert, für das Sondereigentum aufgrund des fehlenden Innenzutritts eingeschränkt.
Nur Außenbesichtigung sowie Einsicht in Allgemeinflächen (Treppenhaus, Kellergang); der Ausstattungs- und Erhaltungszustand der Wohneinheit im Inneren konnte nicht geprüft werden.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben20 von 25 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0843 K 0011/2025
Amtsgericht: Frankfurt am Main
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 17.11.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1964

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 325.000 €
Wohnfläche: 87 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 51,40/1.000
Anteilige Grundstücksfläche: 79,93 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Bernadottestraße
Hausnummer: 24
PLZ: 60439
Ort: Frankfurt am Main
Stadtteil: Praunheim

Weitere Angaben aus dem Gutachten21 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 6 Angaben

Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 2 Angaben

Hausgeld / Wohngeld
Sonderumlagen

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt3.736 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 87 m² Wohnfläche · Baujahr 1964 · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

	Üblicher Marktpreis · Frankfurt am Main	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	8.325 €/m²typischer Wert	3.900 €/m²Median · 12 Fälle
Spanne	5.500 – 12.500 €/m²	2.616 – 4.938 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	—	-4 % unter dem Median
Quelle	Portalrecherche für Frankfurt am Main, Quelle nicht dokumentiert (Portal-Preisatlas)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2025	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Frankfurt am Main

8.325 €/m²typischer Wert

Spanne: 5.500 – 12.500 €/m²
Quelle: Portalrecherche für Frankfurt am Main, Quelle nicht dokumentiert (Portal-Preisatlas)
Stand: 2025

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

3.900 €/m²Median · 12 Fälle

Spanne: 2.616 – 4.938 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -4 % unter dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Frankfurt am Main	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Zusammengefasst aus 2 Wohnlagen dieser Stadt — die Quelle weist keinen einzelnen Stadtwert aus. Die Spanne reicht deshalb von der einfachsten bis zur besten Lage.	12 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 8 der 12 vor

Üblicher Marktpreis · Frankfurt am Main

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Zusammengefasst aus 2 Wohnlagen dieser Stadt — die Quelle weist keinen einzelnen Stadtwert aus. Die Spanne reicht deshalb von der einfachsten bis zur besten Lage.

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 12 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 8 der 12 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1964Gruppe 1964
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 87 m²Gruppe 72 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 10,00 – 18,00 €/m² im Monat, typisch 12,28 €/m² · Stadt Frankfurt am Main, Dezernat für Planen und Wohnen (Mietspiegel), 2026

11 von 12 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 2,0 km entfernt (Eschersheim) — 6.835 €/m², Baujahr 2017, gepflegt, 106 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Buchenstraße, Griesheim	Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)	1980	188 m²	sanierungsbedürftig	482.000 €	2.566 €	16.12.2026	7,0 km
Toni-Sender-Straße, Sossenheim	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1974	77 m²	renovierungsbedürftig / einfach	200.000 €	2.597 €	03.09.2026	6,0 km
Hugo-Sinzheimer-Straße, Bonames	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1959	59 m²	renovierungsbedürftig / einfach	153.000 €	2.603 €	24.11.2026	4,0 km
Hartmannsweiler Straße, Griesheim	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1959	42 m²	stark sanierungsbedürftig	110.000 €	2.620 €	29.10.2026	8,0 km
Theodor-Thomas-Straße, Bonames	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1959	71 m²	renovierungsbedürftig / einfach	240.000 €	3.382 €	05.11.2026	4,0 km
Max-Beckmann-Straße, Frankfurt Bezirk 33	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	—	49 m²	unbewertet	200.000 €	4.065 €	16.07.2026	9,0 km
Dreieichstraße, Frankfurt Bezirk 31	Eigentumswohnung	—	51 m²	unbewertet	250.000 €	4.902 €	02.07.2026	unbekannt
Amtsgasse, Höchst	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1995	48 m²	unbewertet	235.000 €	4.903 €	22.09.2026	8,0 km
Schweinfurter Weg, Sachsenhausen	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1979	91 m²	durchschnittlich	459.000 €	5.044 €	14.10.2026	9,0 km
Luisenstraße, Nordend-Ost	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1900	74 m²	unbewertet	450.000 €	6.081 €	18.11.2026	6,0 km
Nußzeil, Eschersheim	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	2017	106 m²	gepflegt	722.000 €	6.835 €	06.10.2026	2,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Frankfurt am Main, kreisfreie Stadt.

Eher RückenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart