KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1975 · vermutlich vermietet

Versteigert werden zwei Grundstücke in 61250 Usingen-Wernborn mit einem festgesetzten Gesamtverkehrswert von 303.000,00 €. Das Hauptflurstück 139 (213 m² Grundstücksfläche) ist mit einem zweigeschossigen Einfamilienhaus mit ca. 157 m² Wohnfläche bebaut (Teilwert 288.000,00 €), das nach Abbruch/Wiederaufbau um 1975 entstand. Das zweite Grundstück Flurstück 140 (165 m² Grundstücksfläche) ist mit einem Mehrzweckgebäude/ehemaliger Scheune bebaut (Teilwert 15.000,00 €). Für das Hauptgebäude konnte mangels Zutritts nur eine Außenbesichtigung erfolgen, weshalb der Gutachter deutliche Baumängel sowie einen 20 %-Pauschalabschlag für Modernisierungsbedarf ansetzte. Zudem wird das Grundstück im Altlastenkataster mit behördlich sehr hohem Gefährdungspotenzial aufgrund eines früheren Mineralölhandels in der Nachbarschaft geführt.

Biet-Score

Vorsicht · 51 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Liegenschaft eignet sich primär für handwerklich versierte Eigennutzer oder risikobewusste Sanierer, die das Entwicklungspotenzial des Wohn- und Nebengebäude-Ensembles im Taunus heben möchten. Aufgrund der unterbliebenen Innenbesichtigung und des Eintrags im Altlastenkataster müssen Bieter jedoch erhebliche finanzielle Sicherheitsreserven für verdeckte Bauschäden und eventuelle Umweltuntersuchungen einkalkulieren. Ein Gebot sollte streng risikoadjustiert und mit ausreichender Sanierungsliquidität kalkuliert werden.

Chancen

6

Großzügiges Raumangebot mit rund 157 m² Wohnfläche und flexiblen Nutzungsmöglichkeiten im Erd- und Obergeschoss.

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 3 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Zum Aufruf kommt ein Immobilienensemble in zentraler Ortslage von Usingen, Ortsteil Wernborn (Kirchstraße 9). Der amtliche Gesamtverkehrswert beträgt 303.000,00 € und teilt sich auf in das mit einem Einfamilienhaus bebaute Flurstück 139 (288.000,00 €, 213 m² Grundstück) sowie das rückwärtige Flurstück 140 mit einem Mehrzweckgebäude (15.000,00 €, 165 m² Grundstück). Die Umgebung ist durch eine aufgelockerte Ein- bis Zweifamilienhausbebauung geprägt. Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Schulen und Kliniken stehen im rund 7 km entfernten Stadtzentrum von Usingen sowie über die B 275 und A 5 im weiteren Rhein-Main-Gebiet zur Verfügung. Das Wohnhaus auf Flurstück 139 wurde um ca. 1975 nach Abriss neu errichtet (wobei historische Bauteile vermutet werden) und bietet ca. 157 m² Wohnfläche verteilt auf Erd- und Obergeschoss sowie eine Brutto-Grundfläche von ca. 432 m². Die Ausstattung umfasst Kunststoffisolierglasfenster, verputzte Mauerwerkswände und Stahlsteindecken; als Beheizung wird eine Ölfeuerung vermutet. Der bauliche Zustand wird als ausreichend, jedoch mit deutlichen äußeren Baumängeln und Sanierungsbedarf eingestuft. Rechtlich und bautechnisch bestehen wesentliche Risiken: Da dem Gutachter kein Zutritt gewährt wurde, basiert die Wertermittlung ausschließlich auf Außenansichten und Annahmen. Im Grundbuch von Flurstück 139 ist ein Geh- und Fahrrecht für Flurstück 140 eingetragen (baulich über eine Brücke im OG verbunden). Zudem ist die Bebauung augenscheinlich nicht vollständig in der Bauakte nachgewiesen. Das Grundstück ist im Altlastenkataster verzeichnet; aufgrund eines früheren Mineralölhandels in ca. 100 m Entfernung stuft die Behörde das Gefährdungspotenzial als 'sehr hoch' ein. Im Sachwertverfahren wurde ein vorläufiger Sachwert von 257.000 € ermittelt, über einen Marktanpassungsfaktor von 1,4 auf 360.000 € gehoben und infolge des sichtbaren Modernisierungsbedarfs um einen 20 %-Abschlag auf den Verkehrswert von 288.000 € angepasst. Kapitalanleger und Eigennutzer müssen die unklare Innenbeschaffenheit und das Altlastenrisiko in ihrer Bietstrategie konservativ berücksichtigen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermutlich vermietet
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

s. Anlage

Hinweise zur Datenlage

Die Dokumentenlage umfasst Deckseite, Bekanntmachung und ein Gutachten für Flurstück 139. Für das mitausgebotene Flurstück 140 (Teilwert 15.000 €) ist im Gutachten keine separate Bewertung enthalten.
Nur Außenbesichtigung von der Grundstücksgrenze möglich; der Gebäudeinnenbereich ist unbesichtigt und basiert auf bauaktenmäßigen Unterstellungen.

Belegung

vermutlich vermietet

VermutungPrüfpflichtig

Die Daten deuten auf Vermietung hin, sind aber nicht gesichert. Das ist riskanter als ein bestätigtes Mietverhältnis, weil Parteien, Vertrag und Ertrag offen bleiben.

Vor dem Gebot prüfen

Mietverhältnis nachweisen lassen
Parteien und genutzte Einheit klären
Ist-Miete gegen Gutachten abgleichen
Unklare Erträge konservativ modellieren

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Erst die belastbare Rechtsgrundlage zeigt, ob Mietrecht greift und welche Kündigungs- oder Verwaltungsfolgen entstehen.
In der Praxis: Nicht mit Soll-Miete rechnen, bevor Mietvertrag, Zahlungsstand und tatsächliche Nutzung plausibel nachgewiesen sind.
Für das Gebot: Gelb-orange kalkulieren: Ertragschance möglich, aber Unsicherheit über Vertrag und Durchsetzbarkeit einpreisen.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0061 K 0047/2023
Amtsgericht: Bad Homburg v. d. Höhe
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 15.01.2027 · 09:15 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermutlich vermietet
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1975

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 303.000 €
Wohnfläche: 157 m²
Nutzfläche: 165 m²
Grundstücksfläche: 378 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 378 m²
Bodenrichtwert: 150 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 56.700 €378 m² × 150 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Kirchstraße
Hausnummer: 9
PLZ: 61250
Ort: Usingen
Stadtteil: Wernborn

Weitere Angaben aus dem Gutachten23 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 8 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt1.930 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 157 m² Wohnfläche · Baujahr 1975 · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

	Üblicher Marktpreis · Usingen	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	3.721 €/m²typischer Wert	2.567 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	3.405 – 3.721 €/m²	1.999 – 7.474 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-48 % unter dem typischen Wert	-25 % unter dem Median
Quelle	Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Usingen

3.721 €/m²typischer Wert

Spanne: 3.405 – 3.721 €/m²
Dieses Objekt: -48 % unter dem typischen Wert
Quelle: Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.567 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 1.999 – 7.474 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -25 % unter dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Usingen	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 8 vor

Üblicher Marktpreis · Usingen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1975Gruppe 1975
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 157 m²Gruppe 165 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 10,27 – 15,28 €/m² im Monat, typisch 12,00 €/m² · angesetzt in 11 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin
Reifenberger Weg, Arnoldshain	Grundstück, bebaut mit einem Wohnhaus mit Anbauten, Nebengebäude, Scheune und Garage	1900	218 m²	sanierungsbedürftig	245.000 €	1.124 €	08.12.2026
Erbismùhler Weg, Altweilnau	Einfamilienhaus	1978	158 m²	durchschnittlich	320.000 €	2.022 €	08.09.2026
Friedrich-Ludwig-Jahn-Str., Anspach	Einfamilienhaus	1969	172 m²	sanierungsbedürftig	390.000 €	2.263 €	09.10.2026
Dürerstraße, Anspach	Einfamilienhaus	1983	209 m²	renovierungsbedürftig / einfach	600.000 €	2.871 €	25.09.2026
Hans-Rother-Steg, O	Einfamilienhaus, Kfz-Stellplatz	—	157 m²	unbewertet	1.140.000 €	7.282 €	14.08.2026
Hans-Rother-Steg, Oberursel	Einfamilienhaus, Kfz-Stellplatz	2002	157 m²	durchschnittlich	1.260.000 €	8.049 €	14.08.2026
Am Eichbühel, Schönberg	Einfamilienhaus	1936	268 m²	durchschnittlich	2.850.000 €	10.634 €	17.11.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 20

Bodenrichtwert: 150 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 378 m²
Anteiliger Bodenwert: 56.700 €
Verkehrswert: 303.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 5,34
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 246.300 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 20 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert56.700 €

Gebäude / Wohnung246.300 €

Verkehrswert303.000 €

Zone: gemischte Baufläche

Rechenweg

Flächenanteil: 378 m² Gesamtgrundstück = 378 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 378 m² × 150 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 802 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 802 €/m² / 150 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 303.000 € − 56.700 € = 246.300 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Hochtaunuskreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart