ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Büdingen, Hessen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine um das Jahr 1900 in Fachwerkbauweise errichtete Doppelhaushälfte nebst zwei Nebengebäuden (Heizungsraum und ehemaliger Stall) sowie eine separate Garage auf zwei Flurstücken in 63654 Büdingen-Düdelsheim (Hauptstraße 43). Die Grundstücksfläche beträgt insgesamt 263 m² (203 m² Wohnhaus-Flurstück 645 und 60 m² Garagen-Flurstück 646). Das Wohnhaus liegt an der Ortsdurchfahrt (Bundesstraße) und unterliegt als Teil der Gesamtanlage dem Denkmalschutz (Ensembleschutz). Der Gesamtwert wurde gerichtlich auf 177.400 € festgesetzt, wovon 165.000 € im Ertragswertverfahren auf das Wohnhaus und 12.400 € im vereinfachten Sachwertverfahren auf das Garagengrundstück entfallen. Das Wohnhaus weist ca. 129 m² Wohnfläche über Erd- und Obergeschoss auf. Die lichten Raumhöhen liegen mit 2,04 m bis 2,34 m (unter Unterzügen teils nur 1,96 m) unter den heutigen baurechtlichen Mindestmaßen, was der Sachverständige als baujahrestypisch wertete. Das Objekt befindet sich in einem sanierungs- und modernisierungsbedürftigen Zustand mit erheblichem Instandhaltungsstau. Zu den maßgeblichen Mängeln zählen Feuchtigkeit und Risse im Sockelbereich, wurmstichiges Dachgebälk im Wohnhaus (Prüfung auf aktiven Holzbockbefall empfohlen), ein stark durchgebogener Deckenbalken im Nebengebäude sowie lose Dämmplatten im Dachgeschoss. Die Dacheindeckung der Garage besteht aus asbesthaltigen Wellfaserzementplatten. Zudem besteht durch den Leerstand das Risiko von Frostschäden an den Heizungsleitungen. Rechtlich bestehen in Abteilung II keine wertmindernden Dauerlasten außer dem Versteigerungsvermerk. Baulasten sind nicht eingetragen, und das Altlastenkataster weist keinen Eintrag auf. Allerdings ist eine Überdachung über die Flurstücksgrenze zur Garage hin überbaut, und die Hofüberdachungen sind nicht amtlich eingemessen, weshalb Vermessungs- und Nachgenehmigungskosten pauschal abgezogen wurden. Eine Innenbesichtigung des Kellers sowie der Garage war dem Gutachter nicht möglich. Fazit: Eine vollumfängliche Kernsanierung unter Berücksichtigung von Denkmal- und Brandschutzvorgaben ist unerlässlich. Für risikobewusste Investoren bietet die Immobilie eine entwicklungsfähige Liegenschaft in dörflicher Lage, erfordert jedoch erhebliche Kapitalrücklagen für die Schadensbeseitigung und Tragwerksinstandsetzung.