KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1973 · vermietet

Versteigert wird ein freistehendes, im Jahr 1973 errichtetes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung in Hang- und Waldrandlage von 64711 Erbach (Brudergrundweg 57). Das Gebäude verfügt über eine Gesamtwohnfläche von rund 178 m² auf einem 1.082 m² großen Grundstück sowie eine massive Einzelgarage. Das Kellergeschoss ist massiv errichtet, während das Erdgeschoss in Fertigteilbauweise (Engelhardt KG) ausgeführt wurde. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 324.000 € und basiert auf dem Sachwertverfahren. Es besteht ein deutlicher Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf, insbesondere bei Fenstern, der Ölheizung aus dem Jahr 1993 sowie feuchten Wandbereichen im Keller.

Biet-Score

Sehr riskant · 23 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich vor allem für handwerklich versierte Eigennutzer oder Investoren, die ein Sanierungsprojekt in naturnaher Waldrandlage suchen. Dem attraktiven Grundstücksareal und dem Raumangebot mit Einliegerwohnung stehen spürbare Sanierungsaufwendungen gegenüber, insbesondere für Heizungserneuerung, Dämmung, Fenstertausch und eine fachgerechte Kellerabdichtung. Kaufinteressenten sollten vor Gebotsabgabe ein entsprechendes Modernisierungsbudget einkalkulieren und die spezifischen Eigenheiten der 1970er-Jahre-Fertigbauweise technisch prüfen lassen.

Chancen

6

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 6 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein 1973 errichtetes, freistehendes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung am Brudergrundweg 57 in 64711 Erbach. Das 1.082 m² große Grundstück befindet sich am südwestlichen Ortsrand in unmittelbarer Waldrandlage und weist eine ausgeprägte Südhanglage auf. Die Erschließung erfolgt über die letzten rund 50 Meter über einen geschotterten Waldweg. Eine massive Einzelgarage mit Bitumenflachdach ist vorhanden. Durch den dichten Baumbestand des angrenzenden Waldes besteht eine spürbare Verschattung, zudem ist der Straßenverkehr der etwa 70 m entfernten Mossauer Straße hörbar. Das Wohnhaus umfasst eine Gesamtwohnfläche von rund 178 m² (Erdgeschoss ca. 124 m², Einliegerwohnung im Hang-/Kellergeschoss ca. 54 m²) bei einer Brutto-Grundfläche von rund 355 m². Konstruktiv wurde das Kellergeschoss massiv errichtet, während das Erdgeschoss als Holzrahmen-Fertighaus der Engelhardt KG ausgeführt ist. Der Gesamtzustand ist als ausreichend, jedoch modernisierungs- und renovierungsbedürftig zu bewerten. Zwar wurden Bad und Küche im Erdgeschoss um 2018 erneuert, die Öl-Zentralheizung aus dem Jahr 1993 sowie die Holz-Verbundfenster sind jedoch technisch überaltert. Im Kellergeschoss zeigen sich Feuchteschäden in Waschküche und Gästezimmer, zudem fehlen die Bodenbeläge der Terrasse im Außenbereich. In Abteilung II des Grundbuchs sowie im Baulastenverzeichnis sind keine wertmindernden Rechte verzeichnet. Das Grundstück ist altlastenfrei und beitragsfrei bezüglich Erschließungsbeiträgen. Das Objekt wird derzeit durch den Eigentümer selbst genutzt; Mietverhältnisse bestehen nicht. Im Rahmen der Ortsbesichtigung konnte das Untergeschoss-Büro nicht inspiziert werden. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 12.05.2026 auf 324.000 € festgesetzt, gestützt auf das Sachwertverfahren (324.000 €; Ertragswert stützend ermittelt mit 353.000 €). Für Kapitalanleger und Eigennutzer bietet die Immobilie Potenzial zur Neugestaltung in Waldrandlage, erfordert jedoch zwingend ein solides Sanierungsbudget zur Behebung des Instandhaltungsstaus und zur Beseitigung der Feuchtigkeit.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Einfamilienhaus

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges und detailliertes Verkehrswertgutachten aus Mai 2026 nebst Terminsbestimmung und Deckseite. Alle relevanten Flächen, Wertermittlungsschritte und Zustandsmerkmale sind schlüssig dokumentiert.
Weitgehende Innen- und Außenbesichtigung durchgeführt; lediglich ein Büroraum im Kellergeschoss war nicht zugänglich.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0023 K 0009/2026
Amtsgericht: Michelstadt
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger): Stadt Mörfelden-Walldorf (Behörde)Angabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 10.03.2027 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1973

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 324.000 €
Wohnfläche: 178 m²
Grundstücksfläche: 1.082 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 1.082 m²
Bodenrichtwert: 190 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 205.580 €1.082 m² × 190 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Brudergrundweg
Hausnummer: 57
PLZ: 64711
Ort: Erbach

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten20 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten

Ertrag 4 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt1.820 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 178 m² Wohnfläche · Baujahr 1973 · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

	Üblicher Marktpreis · Erbach	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	2.218 €/m²typischer Wert	1.286 €/m²Median · 9 Fälle
Spanne	2.125 – 2.633 €/m²	996 – 1.820 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-18 % unter dem typischen Wert	+42 % über dem Median
Quelle	Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Erbach

2.218 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.125 – 2.633 €/m²
Dieses Objekt: -18 % unter dem typischen Wert
Quelle: Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.286 €/m²Median · 9 Fälle

Spanne: 996 – 1.820 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +42 % über dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Erbach	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	9 Objekte einschließlich dieses Objekts

Üblicher Marktpreis · Erbach

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 9 Objekte einschließlich dieses Objekts

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1973Gruppe 1965
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 178 m²Gruppe 206 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,66 – 8,74 €/m² im Monat, typisch 7,59 €/m² · angesetzt in 9 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

8 von 9 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 1,5 km entfernt — 2.391 €/m², Baujahr 1930, sanierungsbedürftig, 115 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Backhausstraße, Wersau	Zweifamilienhaus	1965	158 m²	stark sanierungsbedürftig	50.000 €	316 €	28.10.2026	16,0 km
Finkenbacher Straße, Olfen	Zweifamilienhaus	1900	185 m²	stark sanierungsbedürftig	110.000 €	595 €	21.10.2026	10,0 km
Gumpener Straße, Laudenau	Zweifamilienhaus	1968	238 m²	renovierungsbedürftig / einfach	237.000 €	996 €	27.01.2027	14,0 km
Wertheimer Straße, Neustadt	Einfamilienhaus	1920	264 m²	sanierungsbedürftig	280.000 €	1.061 €	10.02.2027	18,0 km
Saroltastraße, Fränkisch-Crumbach	Zweifamilienhaus	—	273 m²	sanierungsbedürftig	351.000 €	1.286 €	23.09.2026	14,0 km
Breslauer Straße, Vielbrunn	Einfamilienhaus	1973	227 m²	sanierungsbedürftig	345.000 €	1.519 €	30.09.2026	11,0 km
Siedlung Rolle, Erbach	Einfamilienhaus	1930	115 m²	sanierungsbedürftig	275.000 €	2.391 €	20.01.2027	1,5 km
Magdeburger Straße, Bad König	Zweifamilienhaus	2011	206 m²	durchschnittlich	560.000 €	2.719 €	07.10.2026	11,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 19, S. 20

Bodenrichtwert: 190 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 1.082 m²
Anteiliger Bodenwert: 205.580 €
Verkehrswert: 324.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,58
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 118.420 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 19, S. 20 · Stichtag 01.01.2026

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert205.580 €

Gebäude / Wohnung118.420 €

Verkehrswert324.000 €

Zone: mittlere Lage

Rechenweg

Flächenanteil: 1.082 m² Gesamtgrundstück = 1.082 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 1.082 m² × 190 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 299 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 299 €/m² / 190 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 324.000 € − 205.580 € = 118.420 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Odenwaldkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart