ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Weilburg, Hessen

Bei der Liegenschaft handelt es sich um ein denkmalgeschütztes Wohnhaus aus dem Jahr 1788 in der Pfarrgasse 3 im Stadtkern von Weilburg. Das Grundstück umfasst zwei Flurstücke (154/1 und 154/2) mit einer Gesamtfläche von 334 m² in einer ruhigen Anliegerstraße (Sackgasse). Die Lage besticht durch die unmittelbare Nachbarschaft zum Schloss Weilburg samt Schlossgarten, weist jedoch die typische Parkplatzknappheit historischer Innenstadtlagen auf. Für die Erschließung der rückwärtigen Stellplätze besteht eine Baulast über das vorgelagerte Fremdflurstück. Das Gebäude ist zweiseitig an Nachbarbauten angebaut, zweigeschossig konstruiert und weist eine Wohnfläche von rund 317 m² auf. Die Bauweise ist gemischt aus Massiv- und Eichenfachwerk ausgeführt, das Dach als Mansardwalmdach mit Schiefer- und Bitumeneindeckung gestaltet. Der Ausbauzustand im Erd- und Obergeschoss entspricht Wohnzwecken, während das Mansardgeschoss als Speicher dient. Trotz ab 2011 durchgeführter Modernisierungen an Haustechnik, Innenausbau und Fassade bestehen veraltete Holz- und Verbundfenster sowie eine unzeitgemäße Beheizung mittels Infrarot-Wandpaneelen. Der bauliche Zustand ist von Instandsetzungsbedarf geprägt. Der Sachverständige stellt Feuchtigkeitsschäden im Dach- und im Kellergeschoss sowie Rissbildungen fest und bringt hierfür pauschal 120.000 € als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale in Abzug. Zusätzlich mindert der Denkmalschutzaufwand den Sachwert um weitere 17.000 €. Abteilung II des Grundbuchs ist lastenfrei, jedoch unterliegt das Anwesen dem Denkmalschutz sowohl als Einzelkulturdenkmal als auch als Bestandteil der Gesamtanlage Altstadt. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 305.000 € erfordert das Objekt weitreichende Folgeinvestitionen für Heizungserneuerung, Dämmung und Bautrocknung. Ein Erwerb bietet bei denkmalgerechter Sanierung und Nutzung steuerlicher Abschreibungen Chancen auf werthaltigen Wohnraum in historischem Ambiente, erfordert jedoch eine solide Risikorücklage für unvorhersehbare Bauschäden.