ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Bad Wildungen, Hessen

Das Versteigerungsobjekt in der Neuen Straße 17 in 34537 Bad Wildungen umfasst ein dreigeschossiges Mehrfamilienhaus in Fachwerkbauweise nebst einem später errichteten nördlichen Gebäudeteil und Anbauten. Das 365 m² große Grundstück liegt im innerstädtischen Bereich nördlich des historischen Stadtkerns. Das Anwesen bietet laut Bauunterlagen eine Gesamtwohnfläche von ca. 299,07 m², aufgeteilt auf fünf Wohneinheiten von 26,23 m² bis 87,91 m², sowie ca. 26,74 m² Nutzfläche im Erd- und Kellergeschoss. Eine Pkw-Nutzung des Innenhofs scheidet faktisch aus, da die lichte Durchfahrtsbreite lediglich ca. 2,15 m beträgt. Der bauliche Zustand wird vom Sachverständigen nach dem äußeren Anschein als stark mangelhaft mit schwerwiegenden Unterhaltungsrückständen beschrieben. Zu den festgestellten Schäden zählen Putzabplatzungen, offen liegende Fachwerkbalken, erhebliche Schäden an der Schieferverkleidung, Rissbildungen im Außenputz sowie nur mit Montageschaum ausgefüllte Fensteranschlüsse. Infolge des langjährigen Leerstands ohne Beheizung besteht ein erhebliches latentes Risiko holzzerstörender Pilze (Echter Hausschwamm) im Fachwerk. Die zur Beseitigung der Rückstände und Schäden notwendigen Kosten werden im Exposé auf rund 418.698 € beziffert. Da keine Innenbesichtigung ermöglicht wurde, bleiben Ausstattung und Zustand der Wohnungen ungeprüft. In rechtlicher Hinsicht bestehen wertmindernde Belastungen: In Abteilung II des Grundbuchs ist ein Wegerecht für das östliche Nachbargrundstück eingetragen, zudem existiert eine Vereinigungsbaulast. Das Gebäude ist als Bestandteil einer Gesamtanlage gem. § 2 Abs. 3 HDSchG denkmalgeschützt, wodurch alle baulichen Maßnahmen der Genehmigung durch die Denkmalschutzbehörde bedürfen. Während die Bekanntmachung und Deckseite den amtlichen Verkehrswert verbindlich auf 50.525,00 € festsetzen, wies das Exposé einen vorläufigen Wert nach äußerem Anschein von rund 45.000 € aus. Für Kapitalanleger ohne Sanierungskompetenz ist die Immobilie ungeeignet. Eine Investition rechtfertigt sich nur bei sehr vorsichtiger Gebotsabgabe unter Einpreisung einer vollständigen Entkernung und Kernsanierung, wobei das Bieterrisiko des vollständigen Haftungsausschlusses in der Zwangsversteigerung strikt zu berücksichtigen ist.