ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Lichtenau, Nordrhein-Westfalen

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt ist ein Einfamilienhaus mit Anbau und integrierter Garage in Lichtenau, Kreis Paderborn. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 135.000 €. Die Wertermittlung erfolgte auf Basis des Sachwertverfahrens (2/3 Gewichtung) und des Ertragswertverfahrens (1/3 Gewichtung), wobei ein Zuschlag von 10.000 € für eine Photovoltaikanlage berücksichtigt wurde. Es ist entscheidend zu beachten, dass dieser Verkehrswert das im Grundbuch eingetragene Wohnungsrecht nicht berücksichtigt. Das Grundstück umfasst 297 m² und ist mit einem zweieinhalbgeschossigen, nicht unterkellerten Wohnhaus bebaut, das ursprünglich um 1830 in Fachwerkbauweise errichtet und später teilweise massiv umgebaut wurde. Die Wohnfläche wird überschlägig mit 238 m² angegeben. Angaben zu aktuellen Mieteinnahmen oder einer marktüblichen Miete liegen nicht vor; das Gutachten geht von einer Eigennutzung aus. Eine detaillierte Ertragsanalyse ist daher vor einem Investment zu erstellen. Der bauliche Zustand des Gebäudes konnte aufgrund der verweigerten Innenbesichtigung nur von außen beurteilt werden. Es wird von einem einfachen Gebäudestandard und alters- sowie gebrauchsbedingten Abnutzungserscheinungen ausgegangen. Modernisierungen umfassen eine Verklinkerung der Giebelwände und Dacherneuerung (ca. Ende 1990er Jahre) sowie den Einbau von Kunststofffenstern und einer Photovoltaikanlage. Die Heizung erfolgt über einen Holzofen. Die energetische Ausstattung wird als unterdurchschnittlich eingestuft, und es besteht ein potenzielles Risiko für Feuchtigkeitsschäden durch den angrenzenden Odenheimer Bach. Der Gutachter hatte keinen Zugang zum Gebäudeinneren, und die Außenanlagen waren aufgrund einer Einfriedung nicht vollständig einsehbar. Die Bewertung basiert daher auf dem äußeren Eindruck, vorhandenen Bauunterlagen, Luftbildern und Vermutungen. Funktionsprüfungen technischer Anlagen wurden nicht durchgeführt. Ein Risikoabschlag für die fehlende Innenbesichtigung wurde im Gutachten nicht vorgenommen, was eine eigenständige Risikobewertung durch den Bieter erfordert. Im Grundbuch ist ein Wohnungsrecht in Abteilung II Nr. 2 eingetragen, welches den Wert des Objekts für einen Erwerber erheblich mindern kann und im festgesetzten Verkehrswert nicht berücksichtigt ist. Das Grundstück liegt zudem teilweise in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet. Vor einem Gebot ist eine umfassende Prüfung des Wohnungsrechts, des tatsächlichen Innenzustands, des energetischen Sanierungsbedarfs und potenzieller Feuchtigkeitsschäden unerlässlich.