KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · + 1 Stellplatz · Bj. 1974 · Leerstehend

Das zur Zwangsversteigerung stehende Einfamilienhaus in Lichtenau-Henglarn, Baujahr 1974, ist laut Gutachten unbewohnt und hat einen Verkehrswert von 187.000 EUR. Das Objekt verfügt über eine Wohnfläche von 136 m² und eine Grundstücksfläche von 957 m². Der Gutachter hatte vollen Innen- und Außenzugang. Es besteht jedoch ein deutlicher Renovierungsbedarf, insbesondere an Fenstern und Dach, und die Heizungsanlage ist geleast und soll abgeholt werden. Zudem kann der Verdacht auf gesundheitsgefährdende Stoffe aufgrund der Bauweise nicht ausgeschlossen werden.

Biet-Score

Risikoreich · 29 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Angesichts des festgestellten Renovierungsbedarfs, der veralteten Dämmung und der fehlenden Heizungsanlage ist eine konservative Preisdisziplin für Investoren unerlässlich. Die Bezugsfreiheit bietet Flexibilität für eine umfassende Sanierung und Neugestaltung. Vor dem Zuschlag sollten die genauen Kosten für die Heizungsinstallation und die Fenstersanierung ermittelt sowie das vollständige Gutachten eingesehen werden, um alle Risiken, insbesondere bezüglich potenzieller Schadstoffe, umfassend zu bewerten und im Kaufpreis zu berücksichtigen.

Chancen

7

Risiken

8

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Objekt ist ein Einfamilienhaus mit Garage in Lichtenau-Henglarn, das im Wege der Zwangsvollstreckung versteigert wird. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 187.000 EUR zum Stichtag 01.08.2025. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, wobei dem Sachwert ein Gewicht von 2/3 und dem Ertragswert ein Gewicht von 1/3 beigemessen wurde, da Einfamilienhäuser in der Regel zur Eigennutzung erworben werden. Ein Wertabzug von 5.000 EUR für Renovierungsbedarf wurde als besonderes objektbezogenes Grundstücksmerkmal berücksichtigt. Das Einfamilienhaus verfügt über eine Wohnfläche von 136 m² auf einem 957 m² großen Grundstück. Es ist seit November 2024 unbewohnt, wodurch keine Mietverträge zu berücksichtigen sind und das Objekt bezugsfrei übergeben werden kann. Eine separate Garage ist vorhanden und wird derzeit als Abstellraum genutzt. Die Außenanlagen sind als einfach zu bezeichnen und befinden sich in einem leicht verwilderten Zustand. Das Gebäude aus dem Baujahr 1974 ist in Holzfertigbauweise (Zenker-Fertighaus) errichtet und weist einen renovierungsbedürftigen Zustand auf. Es wurden Verfärbungen an Dachflächen im Bereich des Schornsteins (Durchfeuchtung) und undichte Fenster festgestellt. Die Dämmung ist mit 6-8 cm nicht mehr zeitgemäß, was zu einer unterdurchschnittlichen Energieeffizienz führt. Die vorhandene Gaszentralheizung ist geleast und soll abgeholt werden, was eine Neuinstallation erfordert. Aufgrund des Baujahres und der Bauweise kann der Verdacht auf gesundheitsgefährdende Stoffe wie Formaldehyd oder Asbest nicht ausgeschlossen werden. Der Sachverständige hatte vollen Zugang zum Objekt, einschließlich des Wohnhauses in allen Geschossen von innen sowie der Garage und der Außenanlagen. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wie Fenster, Türen und Heizung wurde jedoch nicht geprüft. Aussagen über Baumängel, Bauschäden oder statische Probleme sind daher ggf. unvollständig. Das Gutachten ist eine Internet-Version, die nicht alle Anlagen enthält; das vollständige Gutachten kann beim Amtsgericht eingesehen werden. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Baulasten sind laut Kreisverwaltung keine bekannt. Das Grundstück ist erschließungsbeitragsfrei. Vor einem Gebot sollten die tatsächlichen Kosten für die Heizungsinstallation und die Fenstersanierung detailliert kalkuliert sowie das vollständige Gutachten und die Bauamtsakte umfassend geprüft werden, um alle potenziellen Risiken und den genauen Sanierungsaufwand zu erfassen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand: KI
Nutzung: KI
Besichtigung: KI
Hinweise: Objektart: Einfamilienhaus, Verkehrswert: 187.000 EUR

Text der Bekanntmachung

Laut Gutachten: Das Grundstück ist bebaut mit einem Einfamilienhaus nebst Garage, Baujahr 1974. Das Objekt verfügt über eine Wohnfläche von 136 m². Die Bankverbindung bei einer Überweisung der Sicherheitsleistung lautet: Zahlungsempfängerin: Zentrale Zahlstelle Justiz Bankverbindung: Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) BIC: WELADEDD, IBAN: DE08 3005 0000 0001 4748 16 Verwendungszweck: AG Paderborn 014 K 16/25 Sicherheit 28.10.2026 + Name des Bieters, sofern abweichend vom Kontoinhaber

Belegung

Leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: KI-/Unterlagenanalyse. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Rechte, Lasten und Verfahrenshinweise

aus dem KI-Dossier

Rechte und Lasten

Recht / Last
Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch Abteilung II, lfd. Nr. 2, eingetragen am 04.03.2024 (Amtsgericht Paderborn, 014 K 11/24).

Verfahren und Verwaltung

ZVG-/Verwaltungshinweis
Der Versteigerungsvermerk ist in das genannte Grundbuch am 29.04.2025 eingetragen worden.
ZVG-/Verwaltungshinweis
Im Rahmen dieses Gutachtens wird dem Zwangsversteigerungsvermerk kein Werteinfluss beigemessen.

Alle Angaben21 von 25 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0014 K 0016/2025
Flurstück / Fl. Nr.: KI
Amtsgericht: Paderborn
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 28.10.2026 · 10:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus · + 1 Stellplatz
Objektzustand: KI
Vermietungsstatus: KI
Besichtigungsstatus: KI
Baujahr

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert
Wohnfläche
Grundstücksfläche: KI
Bodenrichtwert: 115 €/m²
Gesamtbodenwert: 110.055 €957 m² × 115 €/m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Zum Brinkhof
Hausnummer: 40
PLZ: 33165
Ort: Lichtenau
Stadtteil: Henglarn

Weitere Angaben aus dem Gutachten26 Angaben · 9 Prüfhinweise

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 8 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Bewertungshinweise
Bewertungsmethoden
Fertighausbauweise und Energieeffizienz
Renovierungsbedarf

Rechte 7 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Baulasten
Rechte / Belastungen
Rechtliche Hinweise
ZVG-/Verwaltungshinweise

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Nutzungshinweis

Zustand 5 Angaben

Sanierungsbedarf
Schadenshinweise
Zustandszusammenfassung
Dämmung
GEG / Energie

Grundstück 4 Angaben

Altlasten
Entwicklungsstatus
Grundstück / Lage
Planungsrecht

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 136 m² Wohnfläche · Baujahr 1974

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.928 €/m²Median · 10 Fälle
Spanne	1.378 – 2.384 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-29 % unter dem Median¹
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.928 €/m²Median · 10 Fälle

Spanne: 1.378 – 2.384 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -29 % unter dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Freistehende Einfamilienhäuser liegen in dieser Region typischerweise rund 15 % unter dem Median aller Häuser (1.642 gegenüber 1.928 €/m², 8 Fälle). Ein Teil des Abstands ist damit Haustyp-Unterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 9 der 10 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 9 der 10 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1974Gruppe 1975
Wohnfläche: hier 136 m²Gruppe 180 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: unbewertet · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,17 – 8,88 €/m² im Monat, typisch 7,20 €/m² · angesetzt in 594 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

9 von 10 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: unter 250 m entfernt (Herbram) — 815 €/m², Baujahr 1906, sanierungsbedürftig, 184 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Auf dem Düsel, Kernortschaft	Garage, Einfamilienhaus, ohne Innenbesichtigung	1830	238 m²	renovierungsbedürftig / einfach	135.000 €	567 €	12.11.2026	8,0 km
Friedhofsweg, Herbram	Einfamilienhaus	1906	184 m²	sanierungsbedürftig	150.000 €	815 €	09.12.2026	unter 250 m
Spechtenberg, Büren	Einfamilienhaus	—	124 m²	unbewertet	172.000 €	1.387 €	27.05.2026	unbekannt
Zum Schlankerberg, Wünnenberg	Garage, Einfamilienhaus	1987	176 m²	renovierungsbedürftig / einfach	334.000 €	1.898 €	20.01.2027	11,0 km
Elser Bruch, Elsen	Zweifamilienhaus, Garage	—	314 m²	durchschnittlich	615.000 €	1.959 €	21.10.2026	18,0 km
Papenbrede, Kernortschaft	Einfamilienhaus, bebautes Erbbaurecht (Einfamilenhaus und Carport)	2004	185 m²	gepflegt	384.000 €	2.076 €	17.09.2026	14,0 km
Scherfeder-Straße, Kernstadt	Garage, Einfamilienhaus	1975	197 m²	renovierungsbedürftig / einfach	490.000 €	2.487 €	04.11.2026	13,0 km
Engernweg, Kernstadt	Garage, Doppelhaushälfte	1984	88 m²	durchschnittlich	248.000 €	2.818 €	28.10.2026	15,0 km
Unterm Limberg, Schwaney	Kfz-Stellplatz, Garage, Einfamilienhaus, Erbbaurecht	2017	110 m²	gepflegt	380.000 €	3.455 €	17.09.2026	17,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

BORIS NRW

Bodenrichtwert: 115 €/m²; amtlicher Bodenrichtwert (BORIS)
Grundstücksfläche: 957 m²; Basis für den Bodenwert
Gesamtbodenwert: 110.055 €; 957 m² × 115 €/m²
Verkehrswert: 187.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,70; 195 €/m² / 115 €/m²
Rechnerischer Gebäudeanteil: 76.945 €

Quelle: BORIS NRW · Stichtag 01.01.2026

Bodenrichtwert beim Anbieter ansehen

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert110.055 €

Gebäudeanteil76.945 €

Verkehrswert187.000 €

Nutzung: allgemeines Wohngebiet
Zustand: baureifes Land
Zone: 957 · 32100
Lage: Henglarn, Lichtenau, 33165

Rechenweg

Grundstücksfläche: 957 m²
Gesamtbodenwert: 957 m² × 115 €/m²
Verkehrswert je m² Boden: 195 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 195 €/m² / 115 €/m²
Rechnerischer Gebäudeanteil: 187.000 € − 110.055 € = 76.945 €

Bodenwert = Fläche × BRW. Gebäudeanteil = Verkehrswert − Bodenwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Paderborn, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildHohe Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 9 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart