ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Köln, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine leerstehende 3-Zimmer-Eigentumswohnung im Dachgeschoss eines Dreifamilienhauses im Goldhähnchenweg 15 in 50829 Köln-Vogelsang. Die Wohnfläche beträgt rund 84 m² und umfasst drei Zimmer, Küche, Flur, ein Badezimmer sowie eine Loggia. Zur Wohnung gehört eine Garage im Hof sowie das Sondernutzungsrecht am gesamten, nicht ausgebauten Spitzboden. Das ursprüngliche Baujahr des Gebäudes ist unbekannt, es wurde jedoch ca. 1966 erweitert und aufgestockt. Die Lage in Vogelsang zeichnet sich als mittlere Wohnlage aus, die eine ruhige Vorortatmosphäre mit einer guten Anbindung an das Kölner Zentrum (ca. 6 km Entfernung) und die Autobahn A57 verbindet. Der bauliche Zustand des Sondereigentums sowie des Gemeinschaftseigentums wird im Gutachten als ausreichend beschrieben, es besteht jedoch ein erheblicher, offensichtlicher Renovierungs- und Instandhaltungsstau. In der Wohnung ist in Teilbereichen starker Renovierungsbedarf an Wand- und Deckenbekleidungen vorhanden; zudem wurde die Wohnungseingangstür ausgebaut. Die Elektroinstallationen weisen teils nicht fachgerechte Anschlüsse auf. Das Gemeinschaftseigentum zeigt Schäden wie Putzrisse an der Fassade, Feuchtigkeitsschäden an der Loggiabrüstung sowie Rost an den Stahlträgern im Kelleraußengang. Die Ölzentralheizung stammt aus dem Jahr 1993, wobei deren aktuelle Funktionstüchtigkeit unklar ist. Positiv hervorzuheben ist, dass im Rahmen der Begutachtung eine vollständige Innenbesichtigung durchgeführt werden konnte. Aus rechtlicher Sicht bestehen signifikante Risiken. Es gibt erhebliche Abweichungen vom Aufteilungsplan: Die Treppe zum Dachgeschoss wurde verändert, sodass der gemeinschaftliche Treppenhausflur nun faktisch innerhalb der Wohnung liegt. Dies erfordert eine nachträgliche rechtliche Regelung (z.B. Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts). Schwerwiegend ist zudem, dass laut Auskunft des Miteigentümers derzeit keine Gebäudeversicherung besteht, kein Verwalter bestellt wurde und keinerlei Erhaltungsrücklagen gebildet wurden. Für Investoren bietet das Objekt durch den Leerstand und die integrierte Garage ein solides Aufwertungspotenzial in einem nachgefragten Kölner Stadtteil. Der festgesetzte Verkehrswert von 250.000 € (ermittelt im Ertragswertverfahren) reflektiert die Mängel bereits durch einen pauschalen Abschlag von 15.000 €. Käufer müssen jedoch erhebliche zusätzliche Sanierungskosten für Heizung, Fassade und Innenausbau einkalkulieren und die rechtliche Absicherung des Treppenhauses sowie den Abschluss einer Gebäudeversicherung priorisieren.