ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Hürtgenwald, Nordrhein-Westfalen

Zum Aufruf kommt die Eigentumswohnung Nr. 1 im Erdgeschoss links eines freistehenden, ehemaligen Einfamilienhauses in Hürtgenwald, Ortsteil Vossenack (Stockberg 23). Das Gebäude wurde im Wesentlichen zwischen 1993 und 1995 erweitert und im Jahr 2000 in drei Wohnungseigentumsrechte aufgeteilt. Zur Wohnung gehört ein Miteigentumsanteil von 110/246 am 1.329 m² großen Grundstück sowie das Sondernutzungsrecht an einer links angebauten Garage. Die Gesamtwohnfläche der Einheit beträgt ca. 103,42 m², wovon 63,76 m² im Anbau liegen und 39,66 m² dem Altbau zugerechnet werden. Die dörfliche Wohnlage ist ruhig und landschaftlich ansprechend. Der bauliche Zustand der Wohnung sowie des gesamten Gemeinschaftseigentums ist katastrophal. Infolge eines längere Zeit unbemerkten Rohrbruchs im Leerstand kam es zu einer massiven Durchfeuchtung der Bausubstanz und weiträumiger Schimmelpilzbildung. Das Gutachten stellt fest, dass eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer nicht mehr gegeben ist (RND = 0). Eine Sanierung einer einzelnen Wohnung ohne das vom selben Wasserschaden betroffene Gemeinschaftseigentum scheidet aus. Zudem befindet sich die Gas-Zentralheizung für alle drei Einheiten innerhalb der Wohnung Nr. 1, was ohne vertragliche Regelungen der WEG ein hohes Konfliktpotenzial birgt. Aus rechtlicher und wirtschaftlicher Sicht ist das Objekt als Liquidationsobjekt einzustufen. Der Gutachter leitete den Verkehrswert von 82.000 EUR konsequent aus dem Bodenwert (101.024 EUR) abzüglich der anteiligen Freilegungskosten (19.438 EUR für Abbruch des Wohnhauses, der Garage sowie Planungskosten) her. Größtes Risiko für einen Erwerber ist die fehlende Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft: Es existiert weder eine Hausverwaltung noch eine Instandhaltungsrücklage. Ein vollständiger Abriss und anschließender Neubau ist rechtlich nur bei Allstimmigkeit aller drei Eigentümerparteien realisierbar. Fazit für Investoren: Der Erwerb bietet eine hochspekulative Chance, sehr günstig an Bauland zu gelangen. Ein Gebot sollte sich strikt am Liquidationswert orientieren und erfordert zwingend das vorherige Herantreten an die übrigen Miteigentümer, um die Realisierbarkeit eines gemeinsamen Neubauprojekts im Vorfeld abzuklopfen.